Μπορεί η ίδια η αγορά να αναμένει την επιστροφή από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση χιλιάδων ακινήτων ανά την Ελλάδα από τον Σεπτέμβριο -κι αυτό πράγματι έχει αρχίσει να συμβαίνει-, οι τιμές ωστόσο των στα λεγόμενα φοιτητικά σπίτια στην Aθήνα είναι φέτος, για μία ακόμη χρονιά, αδικαιολόγητα υψηλές, φτάνοντας σε ορισμένες περιπτώσεις περιοχών ακόμη και σε αυξήσεις της τάξεως του 30% σε σύγκριση με τις -ήδη υψηλές- περυσινές.

 

Οι τιμές για τα ακίνητα που επιστρέφουν σταδιακά στην αγορά από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και διατίθενται φέτος ως φοιτητικά σπίτια -αφού είναι επιπλωμένα και επομένως έτοιμα για χρήση- φτάνουν ακόμη και τα 11 ευρώ ανά τ.μ., χωρίς μάλιστα να συμπεριλαμβάνουν τα επιπλέον κόστη που επωμίζεται ο ιδιοκτήτης από τις μισθώσεις τύπου για καθαριότητα, λογαριασμούς κοινής ωφέλειας κ.τ.λ. «Πέρυσι δεν υπήρχε ούτε για δείγμα προσφορά για διαμερίσματα στο Κουκάκι, ενώ φέτος, ναι μεν υπάρχει, αλλά τα ενοίκια είναι πολύ υψηλά», σχολιάζουν οι μεσίτες, σύμφωνα με το Πρώτο Θέμα.

Πιο συγκρατημένα είναι τα πράγματα στη Θεσσαλονίκη και τις μεγάλες επαρχιακές πόλεις της ηπειρωτικής Ελλάδας, όπου παρατηρείται πτώση ακόμη και κατά 10% σε σύγκριση με την περυσινή χρονιά, ενώ οι υψηλές προσδοκίες των ιδιοκτητών ακινήτων για μεγαλύτερα έσοδα από τους τουρίστες μέσα από τις γνωστές πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων (Αirbnb, booking.com, Homeaway κ.ά.) έχουν διατηρήσει αντίστοιχα στα υψηλά και τα ενοίκια σε όσους νησιωτικούς προορισμούς διαθέτουν πανεπιστήμια. Το πλέον χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα της Κρήτης, όπου οι τιμές των ενοικίων σε όσα -λίγα- σπίτια μισθώνονται ως φοιτητικές κατοικίες παραμένουν για μία ακόμη χρονιά πολύ υψηλές, ενώ η μεγάλη έκπληξη έρχεται φέτος από τη Ρόδο, όπου οι τιμές των ενοικίων για μικρά σπίτια έχουν κυριολεκτικά εκτοξευτεί και εμφανίζονται αυξημένες ακόμη και κατά 50% σε σύγκριση με πέρυσι.

Οι τιμές για τα σπίτια φέτος

Του λόγου το αληθές επιβεβαιώνει και η τελευταία έρευνα του γνωστού δικτύου κτηματομεσιτικών υπηρεσιών της E-Real Estates για τα σπίτια που διατίθενται σε φοιτητές αυτή την περίοδο ανά την Ελλάδα, με την Αθήνα και τους νησιωτικούς προορισμούς να παρουσιάζουν άνοδο κυρίως σε περιοχές όπου οι προσδοκίες των ιδιοκτητών είναι υψηλές από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Η εικόνα αυτή τη στιγμή στα τρία μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας, Αθήνα, Θεσσαλονίκη και Πάτρα, που συγκεντρώνουν πολύ μεγάλο αριθμό φοιτητών, σχετίζεται άμεσα με την τουριστική κίνηση αλλά και τον πήχη που θέτουν οι ιδιοκτήτες και ο οποίος αυτή τη στιγμή βρίσκεται ειδικά για την ελληνική πρωτεύουσα, πολύ ψηλά, παρά τις πιέσεις που έχουν αρχίσει να δέχονται οι ιδιοκτήτες όσον αφορά την πληρότητα και τα έσοδα λόγω της αυξημένης προσφοράς στα λεγόμενα εναλλακτικά καταλύματα τύπου Airbnb.

Ετσι, στην Αθήνα, όπως προκύπτει από την έρευνα που πραγματοποίησε η E-Real Estates, υπάρχει περιορισμένη προσφορά για φοιτητικά σπίτια και άνοδος στα ενοίκια, φτάνοντας κατά περίπτωση ακόμη και το 30% σε σύγκριση με πέρυσι. Η έρευνα έρχεται να επιβεβαιώσει την εκτίμηση της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων και του προέδρου της Σταύρου Παραδιά ότι πολλά από τα σπίτια που ανακαινίστηκαν και επιπλώθηκαν για βραχυχρόνια μίσθωση έχουν αρχίσει να επιστρέφουν στην αγορά ακριβώς με βάση τα δεδομένα ότι έχει αυξηθεί η προσφορά και έχει στενέψει ο κλοιός γύρω από τα αδήλωτα σπίτια. Ωστόσο, όπως επισημαίνει στο «ΘΕΜΑ» ο κ. Θέμης Μπάκας, πρόεδρος της E-Real Estates, «οι τιμές αυτών των ακινήτων είναι πολύ υψηλές, χωρίς μάλιστα να περιλαμβάνουν τις δαπάνες από τους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας από τους οποίους επιβαρύνονται οι ιδιοκτήτες στις βραχυχρόνιες μισθώσεις». Ενδεικτικά η έρευνα του κτηματομεσιτικού δικτύου κατέγραψε τιμές για μια επιπλωμένη φοιτητική γκαρσονιέρα στο Κουκάκι έως 750 ευρώ, ενώ ένα μη επιπλωμένο δυάρι διατίθεται μεταξύ 450 και 720 ευρώ. Στη λίστα των κατοικιών για φοιτητές έχει αυξηθεί η προσφορά σε επιπλωμένα ακίνητα, ακόμη και στην Ομόνοια, όπου οι τιμές για επιπλωμένες γκαρσονιέρες είναι μέχρι τα 350 ευρώ και για δυάρια, επίσης επιπλωμένα, από 350 ευρώ και πάνω – άλλη μία περίπτωση ακινήτων που επιστρέφουν από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση.

 

Μακριά αλλά φθηνά

Η έρευνα του δικτύου της E-Real Estates διαπιστώνει και φέτος ζήτηση από τους γονείς για αγορά μικρών διαμερισμάτων, με τη λογική της επένδυσης και της μελλοντικής εξασφάλισης ενός ενοικίου, μετά την ολοκλήρωση των σπουδών του φοιτητή. Ωστόσο, ειδικά στην Αθήνα και με δεδομένη την αύξηση τιμών το τελευταίο διάστημα, η ζήτηση έχει στραφεί σε περιοχές που μπορεί να μην έχουν καμία σχέση με εύκολη πρόσβαση σε ΑΕΙ, «διαθέτουν ωστόσο ακίνητα σε πιο χαμηλά επίπεδα όπως στην Κυψέλη ή στα Πατήσια», σχολιάζει ο κ. Μπάκας.

Στη Θεσσαλονίκη, οι τιμές δεν παρουσιάζουν ουσιαστικά αυξήσεις σε σχέση με το 2018 και σε ένα γενικότερο πλαίσιο κυμαίνονται στα περυσινά επίπεδα, ενώ μικρή αύξηση παρατηρείται στις κατώτατες τιμές στις γκαρσονιέρες, της τάξεως περίπου του 5%. Πτωτικά είναι τα ενοίκια των τιμών στην Πάτρα, όπου παρατηρείται μείωση κυρίως σε γκαρσονιέρες και δυάρια ακόμη και κατά 20% σε σχέση με το 2018, ενώ σταθερές είναι οι τιμές στα στούντιο.

Σταθερές ή ακόμη και πτωτικές σε σύγκριση με πέρυσι είναι οι τιμές σε μεγάλες επαρχιακές πόλεις όπου οι ιδιοκτήτες φέτος, με τη βραχυχρόνια μίσθωση να περνά σταδιακά στη φάση της εξισορρόπησης, έχουν μετριάσει τις απαιτήσεις τους, ενώ σταθερά υψηλές οι τιμές στα νησιά. «Πέραν των υψηλότερων τιμών, ένα χαρακτηριστικό σε δημοφιλείς νησιωτικούς προορισμούς είναι και η μίσθωση για λιγότερους μήνες κατ’ έτος», αναφέρει ο κ. Μπάκας. «Πολύ ψηλά φέτος είναι τα ενοίκια στη Ρόδο, όπου οι τιμές για ένα δυάρι από τον Σεπτέμβριο έως τον Ιούνιο είναι έως τα 500 ευρώ, ενώ και στα Χανιά η μίσθωση για τα φοιτητικά σπίτια είναι σε πολλές περιπτώσεις για 10 μήνες, ανάλογα με τη συμφωνία που θα θελήσει να κλείσει ο ιδιοκτήτης», καταλήγει.

Η σύνδεση του τουρισμού και των βραχυχρόνιων τουριστικών μισθώσεων με τις φοιτητικές μισθώσεις, ειδικά από το τελευταίο δεκαήμερο του Αυγούστου και μετά -οπότε ανεβαίνει και η ζήτηση με τις επίσημες ανακοινώσεις των βάσεων εισαγωγής και των ονομάτων των επιτυχόντων-, φαίνεται ότι καθιστά τώρα πιο ώριμες τις συνθήκες και στην Ελλάδα, στα πρότυπα του εξωτερικού, για την ανάπτυξη της οργανωμένης φοιτητικής κατοικίας. «Μια αγορά η οποία, σε αντίθεση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, βρίσκεται σε πολύ αρχικό στάδιο στην Ελλάδα, δεδομένου ότι δεν υπάρχει και το κατάλληλο θεσμικό πλαίσιο», όπως επισημαίνει ο κ. Τρύφων Αργυρόπουλος, διευθύνων σύμβουλος της Hamlet Student Flats, η οποία είναι από τις ελάχιστες και πρωτοπόρες -ήδη από την προηγούμενη δεκαετία- εταιρείες στην Ελλάδα όσον αφορά το μοντέλο της μίσθωσης του «όλα σε ένα» στο κομμάτι της φοιτητικής κατοικίας.

To μοντέλο της «όλα σε ένα» μίσθωσης

Στο εξωτερικό, πάντως, η φοιτητική κατοικία είναι πλέον από τα πιο περιζήτητα επενδυτικά προϊόντα, με αγοραπωλησίες εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ και μεγάλους παίκτες είτε πρόκειται για επενδυτές σε real estate, είτε για συνταξιοδοτικά ταμεία και ασφαλιστικούς οργανισμούς. Με βάση την τελευταία έρευνα της γνωστής εταιρείας συμβούλων ακινήτων Savills, τα κεφάλαια που επενδύθηκαν το 2018 στο προϊόν «φοιτητική κατοικία» παγκοσμίως ξεπέρασαν τα 15,3 δισ. ευρώ (17,1 δισ. δολάρια) και είναι το τρίτο συνεχόμενο έτος όπου οι επενδύσεις ξεπερνούν σε όγκο τα 14,3 δισ. ευρώ (16 δισ. δολάρια). Σημειωτέον ότι η εν λόγω αγορά έχει κυριολεκτικά εκτοξευτεί από το 2015 και μετά, με τζίρους πέριξ των 14,3 δισ. ευρώ (16 δισ. δολαρίων), αφού στην τριετία 2012 – 2014 τα νούμερα ήταν στο ήμισυ (κοντά στα 7,1 δισ. ευρώ ή 8 δισ. δολάρια) και εν έτει 2007-2008 ήταν μόλις στα 2,7 δισ. ευρώ (3 δισ. δολάρια).

Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι, παρά το έλλειμμα του θεσμικού πλαισίου, την ίδια τάση ακολουθεί σε… μικρογραφία και η Ελλάδα. «Ακριβώς επειδή οι ξένοι φοιτητές είναι εξοικειωμένοι με την ιδέα της οργανωμένης φοιτητικής κατοικίας, όσοι έρχονται μέσα από τα προγράμματα Erasmus στη χώρα μας -και δεν είναι λίγοι, αφού υπολογίζονται σε περίπου 3.000- είναι βασικοί πελάτες των (λίγων) φοιτητικών πολυκατοικιών που υπάρχουν αυτή τη στιγμή σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και Πάτρα. Η συγκεκριμένη κατηγορία φοιτητών μάλιστα ήταν και αυτή που συνέβαλε ώστε να ξεπεραστεί και η δύσκολη περίοδος της κρίσης με την πλήρη κατάρρευση της εγχώριας αγοράς ακινήτων», επισημαίνει ο κ. Αργυρόπουλος. Σημειωτέον ότι ο ίδιος ξεκίνησε τη συγκεκριμένη δραστηριότητα από το Λονδίνο, παρέχοντας υπηρεσίες «one stop shop» για Ελληνες φοιτητές που αναζητούσαν ακίνητα για σπουδές στη Βρετανία, ενώ στην Ελλάδα η Ηamlet ξεκίνησε με την πρώτη φοιτητική πολυκατοικία στην Κυψέλη την περίοδο 2007-2008, για να ακολουθήσουν η Πάτρα και η Θεσσαλονίκη σε ακίνητα υψηλής και σύγχρονης αισθητικής (π.χ. στη Θεσσαλονίκη το συγκρότημα βρίσκεται σε ακίνητο κατασκευής του ομίλου ΓΕΚ-ΤΕΡΝΑ).

Το μοντέλο του «όλα σε ένα» στη φοιτητική κατοικία περιλαμβάνει ένα ενιαίο μίσθωμα για μια απολύτως σύγχρονη και επιπλωμένη κατοικία, στούντιο ή δυάρι, δηλαδή ηλεκτρικές συσκευές, κοινόχρηστα, σύνδεση στο Internet και παροχή νερού, ενώ δεν περιλαμβάνονται η κατανάλωση ηλεκτρικού ρεύματος ή φυσικού αερίου (ή μπορεί να περιλαμβάνεται με πολιτική ορθής χρήσης), η καθαριότητα του στούντιο και το πλυντήριο/στεγνωτήριο που λειτουργεί με κέρματα. Στις παροχές ορισμένες πολυκατοικίες διαθέτουν γυμναστήριο, ειδικό χώρο διαβάσματος, πάρκινγκ ποδηλάτων κ.ά. Ως προς τη διάρκεια της μίσθωσης υπάρχουν διάφορες επιλογές: εξάμηνη, ετήσια ή πιο βραχυχρόνια διαστήματα ανάλογα με τη διαθεσιμότητα, ενώ υπάρχουν συγκεκριμένοι κανόνες που θα πρέπει να τηρούνται: τήρηση των ωρών κοινής ησυχίας, ιδιαίτερα κατά την περίοδο της εξεταστικής, απαγόρευση του καπνίσματος στους κοινόχρηστους χώρους κ.τ.λ. Στις οργανωμένες φοιτητικές πολυκατοικίες μεγάλη σημασία δίνεται και στο θέμα της ασφάλειας -μείζον για τις οικογένειες των φοιτητών-, με συστήματα πυρασφάλειας, κάμερες ασφαλείας στους κοινόχρηστους χώρους και μαγνητικές κάρτες ασφαλείας κεντρικής εισόδου. Ενδεικτικά, μία τάξη μεγέθους ως προς το κόστος για ένα τέτοιο μοντέλο φοιτητικής κατοικίας ξεκινά από τα 380 ευρώ για στούντιο και τα 500 ευρώ για διαμέρισμα. Κι ενώ στην υπόλοιπη Ευρώπη η συγκεκριμένη αγορά είναι παραπάνω από ανερχόμενη, στην Ελλάδα, με γνωστό το έλλειμμα σε φοιτητικές εστίες, είναι ακόμη πολύ πίσω. Πέραν της Hamlet, από τις πρώτες που δραστηριοποιήθηκαν πιο οργανωμένα στο κομμάτι των φοιτητικών κατοικιών στη Θεσσαλονίκη είναι η Oikotrust, με τέσσερα κτίρια στην καρδιά της φοιτητικής περιοχής της συμπρωτεύουσας, ενώ παρουσία έχουν και μικρότερες εταιρείες (Μy Flat, Smart Στούντιοs, Omega Dom, ΔΙΑΚΑΤ Στούντιοs κ.ά.). Από τους «θεσμικούς» επενδυτές ακινήτων, η εισηγμένη Eθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ, σε συνεργασία με την Dimand του Δημήτρη Ανδριόπουλου, είναι η πρώτη που επενδύει στη συγκεκριμένη αγορά, μετατρέποντας ένα διατηρητέο στην Πάτρα σε σύγχρονο συγκρότημα 48 φοιτητικών διαμερισμάτων, ενώ στα νέα μεγάλα projects της είναι και η μετατροπή σε κτίριο φοιτητικών κατοικιών του παλιού καπνομάγαζου Σωσσίδη στο κέντρο της Θεσσαλονίκης για τη δημιουργία 75 διαμερισμάτων. Ενδιαφέρον για επενδύσεις στην ελληνική αγορά για φοιτητικές κατοικίες έχει εκδηλώσει και ο αμερικανικός επενδυτικός οίκος Ηines, από τους πιο σημαντικούς ξένους παίκτες αυτή τη στιγμή στο εγχώριο real estate, με στόχο κυρίως τουριστικά και επαγγελματικά ακίνητα κυρίως στην Αθήνα αλλά και σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς, εφόσον πρόκειται για μεγάλα resorts.

Το μοντέλο του εξωτερικού

Εκτός Ελλάδας, στον τομέα της οργανωμένης φοιτητικής κατοικίας, η Ηines από κοινού με την Henderson Park (οι δύο όμιλοι προχώρησαν στην πρώτη τους επένδυση στην Ελλάδα πριν από μία τριετία αποκτώντας αντί 33 εκατ. ευρώ το πρώην «Athens Ledra», νυν «Grand Hyatt» στη Συγγρού) μέσα στον Ιούλιο πραγματοποίησαν μία μεγάλη επένδυση για φοιτητικές κατοικίες στη Βαρκελώνη με την αγορά έκτασης σε ζώνη φοιτητικής κατοικίας, όπου θα κατασκευαστεί ένα φοιτητικό συγκρότημα 350 κλινών πολύ κοντά στο έτερο συγκρότημα των δύο εταίρων, το οποίο πρόκειται να λειτουργήσει για την ακαδημαϊκή περίοδο 2021-2022 με 750 κλίνες.

«Στην Ελλάδα, πέραν του ελλείμματος ως προς το νομικό πλαίσιο, δεδομένου ότι η φοιτητική κατοικία διαφέρει από την τουριστική μίσθωση και τους ξενώνες νέων, ένας ακόμη ανασταλτικός παράγοντας για την ανάπτυξη της αγοράς των οργανωμένων φοιτητικών κατοικιών στην Ελλάδα είναι ότι δεν υπάρχει και κρίσιμος όγκος περισσότερων διαμερισμάτων που θα μπορούσαν να διατεθούν γι’ αυτόν τον σκοπό και να αποτελέσουν τελικά και επενδυτικό προϊόν, όπως συμβαίνει σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες», επισημαίνει ο κ. Αργυρόπουλος.