Η μεταρρύθμιση υλοποιείται σε δύο φάσεις. Η πρώτη φάση, η οποία προωθήθηκε και υλοποιήθηκε κατά την προηγούμενη περίοδο, βασίστηκε στους εξής τέσσερις (4) μεταρρυθμιστικούς άξονες.

Η Κυβέρνηση και το υλοποιεί την πρώτη φάση μιας σημαντικής μεταρρύθμισης, που βρίσκεται υπό επεξεργασία ήδη από τον Οκτώβριο του 2019, τη μεταρρύθμιση του πλαισίου προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών της ακίνητης περιουσίας. Στόχος της μεταρρύθμισης για τη σύγκλιση των τιμών αγοράς και των αντικειμενικών αξιών, στο πλαίσιο των δεσμεύσεων της ενισχυμένης εποπτείας, είναι αφενός η διόρθωση διαρθρωτικών ελλείψεων και εξαιρέσεων του παρελθόντος και αφετέρου η διεύρυνση της φορολογητέας βάσης, ώστε η φορολογία των ακινήτων να καταστεί κοινωνικά πιο δίκαιη και οικονομικά πιο αποτελεσματική.

Του Χρήστου Τριαντόπουλου, γενικού γραμματέα Οικονομικής Πολιτικής του υπουργείου Οικονομικών

Η μεταρρύθμιση υλοποιείται σε δύο φάσεις. Η πρώτη φάση, η οποία προωθήθηκε και υλοποιήθηκε κατά την προηγούμενη περίοδο, βασίστηκε στους εξής τέσσερις (4) μεταρρυθμιστικούς άξονες.

1ος: Εκσυγχρονισμός και βελτίωση του θεσμικού πλαισίου. Από το 2019, προωθήθηκαν νομοθετικές πρωτοβουλίες και κανονιστικές πράξεις για την ενίσχυση της λειτουργικότητας της διαδικασίας επικαιροποίησης και προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών και την εναρμόνιση της διαδικασίας με τα διεθνή και ευρωπαϊκά εκτιμητικά πρότυπα και τις βέλτιστες πρακτικές.

Ειδικότερα, με το Ν. 4646/2019 (α) θεσμοθετήθηκε η Επιτροπή Ελέγχου για την αξιολόγηση και τον έλεγχο τήρησης της προβλεπόμενης διαδικασίας από τους πιστοποιημένους εκτιμητές του μητρώου του Υπουργείο Οικονομικών, καθώς και για την εισήγηση προς τον Υπουργό Οικονομικών του καθορισμού των τιμών ζώνης, των αποτελεσμάτων της εκτιμητικής άσκησης και των ζητημάτων που ενδεχομένως να

προκύψουν σε αυτή, (β) θεσπίστηκε υψηλού επιπέδου Επιτροπή για την πρόταση των νέων ζωνών, μετά από εισήγηση της αρμόδιας υπηρεσίας, αντικαθιστώντας τις προηγούμενες, χρονοβόρες «παραδοσιακές» τοπικές επιτροπές, και (γ) διαμορφώθηκαν νέες προβλέψεις για την τυποποίηση της εκτιμητικής άσκησης που περιλήφθηκαν σε ψηφιακή πλατφόρμα και την ακολουθούμενη μεθοδολογία σύμφωνα με τα διεθνή και ευρωπαϊκά εκτιμητικά πρότυπα.

2ος: Χωρική επέκταση του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού των αξιών ακινήτων.

Βασικός στόχος του δεύτερου άξονα είναι η αύξηση της πληθυσμιακής κάλυψης από το ισχύον σύστημα, ώστε να διευρυνθεί η φορολογητέα βάση και η φορολογία των ακινήτων να καταστεί κοινωνικά πιο δίκαιη και οικονομικά πιο αποτελεσματική. Συγκεκριμένα, στην αρχή της μεταρρύθμισης, το ποσοστό της πληθυσμιακής κάλυψης του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών ακινήτων ανερχόταν στο 85% και αποτελούνταν από 10.165 ζώνες σε όλη την επικράτεια. Πλέον, μετά από μία μεγάλη περίοδο στασιμότητας, και αφού προηγήθηκε η αξιοποίηση των διαθέσιμων στοιχείων από την αρμόδια υπηρεσία

του Υπουργείου Οικονομικών, η συστηματική συνεργασία με τους δήμους και με τη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων Δημόσιας Διοίκησης (ΓΓΠΣΔΔ) του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης, η πληθυσμιακή κάλυψη ανέρχεται στο 98%, ενώ οι ζώνες ανήλθαν σε 13.808, αυξημένες δηλαδή κατά 3.643 ζώνες ή κατά 35,8%.

3ος: Τεχνολογικός εκσυγχρονισμός και διαμόρφωση ψηφιακής πλατφόρμας. Για την υλοποίηση και την ενίσχυση της αξιοπιστίας της μεταρρύθμισης δημιουργήθηκαν οι κατάλληλες ηλεκτρονικές υποδομές και πλατφόρμες, σε συνεργασία με τη ΓΓΠΣΔΔ του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης, με στόχο την πλήρη ψηφιοποίηση των δεδομένων, τη στατική επεξεργασία τους και τη διενέργεια των απαραίτητων ελέγχων. Συγκεκριμένα, δημιουργήθηκε ειδική ψηφιακή πλατφόρμα (α) για την καταχώρηση της εκδήλωσης ενδιαφέροντος των πιστοποιημένων εκτιμητών και της διενέργειας της τυχαίας δημόσιας κλήρωσης και (β) για την υποβολή των εισηγήσεων και τεχνικών εκθέσεων των πιστοποιημένων εκτιμητών, όπου βάσει των εισαχθέντων στοιχείων η τιμή κάθε ζώνης υπολογιζόταν μέσω της πλατφόρμας.

Επιπρόσθετα, διαμορφώθηκε ένας επικαιροποιημένος και εμπλουτισμένος ψηφιακός χάρτης με την απαραίτητη πληροφόρηση του συστήματος απεικόνισης των ζωνών του αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών ακινήτων, ο οποίος θα είναι διαθέσιμος στους πολίτες, παρέχοντάς τους τη δυνατότητα να προσδιορίζουν με ακρίβεια την ζώνη στην οποία ανήκει το ακίνητο του ενδιαφέροντός τους και να υπολογίζουν την αντικειμενική αξία του ακινήτου.

4ος: Επικαιροποίηση των τιμών ζώνης από πιστοποιημένους εκτιμητές. Από τις αρχές του 2020, ξεκίνησε η πανελλήνια εκτιμητική άσκηση για την επικαιροποίηση των τιμών ζώνης από πιστοποιημένους εκτιμητές του μητρώου του Υπουργείου Οικονομικών, διευθετώντας κενά και αδυναμίες του παρελθόντος. Οι υπουργικές αποφάσεις που εκδόθηκαν για την ανάθεση σύνταξης εισηγήσεων για τον ανακαθορισμό των τιμών ζώνης σε πιστοποιημένους εκτιμητές ήταν σύμφωνες με τις επισημάνεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, περιέγραφαν εκτενώς τη μεθοδολογία που έπρεπε να ακολουθηθεί και αποτύπωναν αναλυτικά τα στοιχεία που έπρεπε να περιλαμβάνουν οι εισηγήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών. Ειδικότερα, η εκπόνηση της πανελλήνιας εκτιμητικής άσκησης για την επικαιροποίηση των αντικειμενικών αξιών ξεκίνησε τον Ιανουάριο του 2020, τέθηκε σε προσωρινή αναστολή από τον Απρίλιο έως τον Οκτώβριο του 2020 λόγω πανδημίας, και ολοκληρώθηκε το Φεβρουάριο του 2021. Με την ολοκλήρωση της άσκησης προέκυψε για το σύνολο της επικράτειας, δηλαδή τις 13.808 ζώνες, ότι η εικόνα για τις νέες τιμές ζώνης είναι ανοδική, καθώς ο μέσος όρος της μεταβολής των τιμών των ζωνών – σε σχέση με την προγενέστερη – διαμορφώνεται στο +8%.

Συγκεκριμένα, το 55% του συνόλου των ζωνών εμφανίζει, ως προς τις νέες τιμές ζώνης, αύξηση με μέσο όρο 19,5%, το 21% του συνόλου εμφανίζει μείωση με μέσο όρο 14,7% και το 24% του συνόλου παραμένει αμετάβλητο. Οι νέες αντικειμενικές αξίες θα τεθούν σε ισχύ από 1 η Ιανουαρίου 2022 και προβλέπεται να αξιοποιηθούν στον ΕΝΦΙΑ που θα εφαρμοστεί το 2022. Ωστόσο, πρόκειται για μεταβολές με δημοσιονομικά ουδέτερο αποτέλεσμα στο σύνολο του ΕΝΦΙΑ. Δηλαδή, οι μεταβολές στις αντικειμενικές αξίες δεν προβλέπεται να οδηγήσουν σε αύξηση των συνολικών δημοσίων εσόδων από τον ΕΝΦΙΑ. Αντίθετα, αποτελούν, σε συνδυασμό με τη διεύρυνση της φορολογητέας βάσης και με τη χωρική επέκταση του αντικειμενικού, εφαλτήριο για το νέο ΕΝΦΙΑ.

Παράλληλα, το Υπουργείο Οικονομικών, συνεχίζει την προώθηση και υλοποίηση της δεύτερης φάσης της μεταρρύθμισης του συστήματος αντικειμενικών αξιών. Το πρώτο σκέλος της δεύτερης φάσης εστιάζει στην περαιτέρω προσαρμογή των δεδομένων του συστήματος στις συνθήκες που έχουν διαμορφωθεί στην αγορά ακινήτων, καθώς δρομολογείται η αξιολόγηση του υφιστάμενου σχεδιασμού των ζωνών του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών ακίνητης περιουσίας, η ολοκλήρωση της χωρικής επέκτασης ώστε να επιτευχθεί η πληθυσμιακή κάλυψη στο 100% (από το 98%), και η επικαιροποίηση λοιπών συντελεστών και διαδικασιών υπολογισμού στα νέα δεδομένα της αγοράς ακινήτων στη χώρα μας. Το δεύτερο σκέλος εστιάζει στην ψηφιακή αναδιάρθρωση και αναβάθμιση του συστήματος.

Περιλαμβάνει την ανάπτυξη και εφαρμογή ενός Πληροφοριακού Συστήματος Μαζικών Εκτιμήσεων Αξιών Ακινήτων με τη δημιουργία ενός εκτιμητικού μοντέλου, το οποίο θα λαμβάνει υπόψη και θα προσομοιώνει τις επικρατούσες συνθήκες της αγοράς ακινήτων και των τάσεων της αγοράς, βάσει στατιστικών μεθόδων διαχείρισης και ανάλυσης δεδομένων, σύμφωνα με τις ευρωπαϊκές και διεθνείς βέλτιστες πρακτικές. Προς αυτή την κατεύθυνση, η προεργασία προχωρά με εντατικούς ρυθμούς, με στόχο η χώρα μας να αποκτήσει ένα σύγχρονο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών ακινήτων που θα είναι εναρμονισμένο με τις εξελίξεις στην αγορά και θα δημιουργεί τις συνθήκες ώστε η φορολογία της ακίνητης περιουσίας να διασφαλίζει το διττό στόχο της κοινωνικής δικαιοσύνης και της οικονομικής αποτελεσματικότητας