ΠΟΜΙΔΑ: Γραφείο μόνον στο σπίτι με τις νέες χρήσεις γης

Με το νέο Π.Δ. 59/29.6.2018 για τις χρήσεις γής, χωρίς κανένα σοβαρό λόγο, εισάγεται ένας ακόμη αχρείαστος περιορισμός στη χρήση και διάθεση των περιουσιακών στοιχείων των πολιτών, που θίγει τεράστιο αριθμό ιδιοκτητών και, κυρίως, ελευθέρων επαγγελματιών : Σε περιοχές με χρήσεις γης όπου δεν επιτρέπονται τα γραφεία, εκτός από εκείνες που ίσχυαν στο παρελθόν (η άσκηση επαγγέλματος να είναι επιτρεπτή από τον κανονισμό του κτιρίου και να μην απαγορεύεται από ισχύουσες διατάξεις περί υγιεινής και ασφάλειας), ισχύει και μια επιπλέον προϋπόθεση: το γραφείο να βρίσκεται εντός της μόνιμης κατοικίας αυτού που ασκεί το ελεύθερο επάγγελμα. Μόνο τότε η κατοικία μπορεί να χρησιμοποιηθεί και ως γραφείο!

Συγκεκριμένα στα περί κατοικίας γενικά, το Π.Δ. αναφέρει ότι κατ΄ εξαίρεση, χώροι της κατοικίας επιτρέπεται να χρησιμοποιούνται για άσκηση επαγγέλματος συμβατού προς την κύρια χρήση του κτιρίου όπως, ιατρού (που δεν διαθέτει νοσηλευτική κλίνη ή μονάδα εφαρμογής ισοτόπων ή ακτινολογικό εργαστήριο ή εγκαταστάσεις φυσικοθεραπείας), δικηγόρου, μηχανικού, λογιστή, οικονομολόγου, συγγραφέα, αναλυτή – προγραμματιστή Η/Υ, κοινωνιολόγου, κοινωνικού λειτουργού και δημοσιογράφου. Η εξαίρεση αυτή ισχύει εφόσον η άσκηση επαγγέλματος είναι επιτρεπτή από τον κανονισμό του κτιρίου, δεν απαγορεύεται από ισχύουσες διατάξεις περί υγιεινής και ασφάλειας και βρίσκεται εντός της μόνιμης κατοικίας αυτού που ασκεί το ελεύθερο επάγγελμα.

Σε ότι αφορά την Κατοικία, το Π.Δ. διακρίνει σε περιοχές «Γενικής Κατοικίας» και «Αμιγούς Κατοικίας». Και στις δύο περιπτώσεις, για να μπορέσει μια κατοικία να χρησιμοποιηθεί σαν γραφείο θα πρέπει η άσκηση επαγγέλματος να είναι επιτρεπτή από τον κανονισμό του συγκεκριμένου κτιρίου και να μην απαγορεύεται από ισχύουσες διατάξεις περί υγιεινής και ασφάλειας. Αυτό άλλωστε ίσχυε πάντοτε.

Στο άρθρο 2 (σελίδα 8759) του ΦΕΚ του νέου Π.Δ., όπου αναλύεται τι επιτρέπεται σε περιοχές όπου η χρήση γης είναι η «Αμιγής Κατοικία», δεν προβλέπεται η χρήση γραφείων. Αντίθετα, στο άρθρο 3 (σελίδα 8759) του ΦΕΚ, όπου αναλύεται τι επιτρέπεται σε περιοχές όπου η χρήση γης είναι η «Γενική κατοικία», στον αριθμό 11 προβλέπεται η χρήση γραφείων. Συνεπώς στις περιοχές «Γενικής κατοικίας», (εκεί δηλαδή που επιτρέπονται τα γραφεία), αν η άσκηση επαγγέλματος είναι επιτρεπτή από τον κανονισμό του κτιρίου και δεν απαγορεύεται από ισχύουσες διατάξεις περί υγιεινής και ασφάλειας, τότε μπορεί μια κατοικία να μισθωθεί και να χρησιμοποιηθεί ως γραφείο.

Όμως στις περιοχές «Αμιγούς κατοικίας» (εκεί δηλαδή που δεν επιτρέπονται τα γραφεία), αν η άσκηση επαγγέλματος είναι επιτρεπτή από τον κανονισμό του κτιρίου, δεν απαγορεύεται από ισχύουσες διατάξεις περί υγιεινής και ασφάλειας και βρίσκεται εντός της μόνιμης κατοικίας αυτού που ασκεί το ελεύθερο επάγγελμα τότε μπορεί ο χώρος να λειτουργήσει ως γραφείο. Αυτό μπορεί να ισχύσει και σε περιοχές με άλλες χρήσεις γης (όπως πχ άρθρο 4-Πολεοδομικό Κέντρο) που επιτρέπονται οι κατοικίες και όχι τα γραφεία. Και σε αυτήν την περίπτωση αν η άσκηση επαγγέλματος είναι επιτρεπτή από τον κανονισμό του κτιρίου, δεν απαγορεύεται από ισχύουσες διατάξεις περί υγιεινής και ασφάλειας και βρίσκεται εντός της μόνιμης κατοικίας αυτού που ασκεί το ελεύθερο επάγγελμα, τότε και μόνον μπορεί ο χώρος να λειτουργήσει ως γραφείο…

Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, με το Π.Δ. αυτό καθορίζονται 13 γενικές κατηγορίες χρήσεων (άρθρο 1, παρ. Ι) οι οποίες καλύπτουν τον αστικό και εξωαστικό χώρο, σε αντιστοιχία με το πεδίο εφαρμογής των πολεοδομικών σχεδίων. Εκτός από τις περιοχές κατοικίας (αμιγούς και γενικής) οι νέες γενικές κατηγορίες χρήσεων γης περιλαμβάνουν υποδοχείς για την εγκατάσταση παραγωγικών δραστηριοτήτων, περιοχές συγκέντρωσης αστικών υποδομών και άλλων ιδιαίτερων χρήσεων, καθώς και περιοχές άσκησης αγροτικών δραστηριοτήτων.

Κάθε μία από τις γενικές κατηγορίες περιλαμβάνει συγκεκριμένες ειδικές χρήσεις (άρθρο 1, παρ. ΙΙ), οι οποίες έχουν εμπλουτιστεί, σε σχέση με το προηγούμενο ΠΔ και νόμο, ώστε να αποτυπωθεί το εύρος τόσο των αλλαγών στο σύγχρονο τρόπο ζωής, όσο και των κοινωνικο-οικονομικών δραστηριοτήτων, που ο αστικός και εξωαστικός χώρος καλούνται να ικανοποιήσουν.

Στο πλαίσιο αυτό, προβλέπονται 47 ειδικές χρήσεις που εκτός από τις παραδοσιακές δραστηριότητες, λειτουργίες και υποδομές (όπως κατοικία, εκπαίδευση, πράσινο, βιομηχανία, μέσα μαζικής μεταφοράς κλπ), περιλαμβάνουν και νέες όπως:
τα πράσινα σημεία και οι γωνιές ανακύκλωσης που αποτελούν βασικά εργαλεία υλοποίησης του Εθνικού Σχεδίου Διαχείρισης Απορριμμάτων, η αστική γεωργία – λαχανόκηποι που επιτρέπουν την καλλιέργεια στις πόλεις γεωργικών προϊόντων για ατομική κατανάλωση, οι εγκαταστάσεις υποδοχής και φιλοξενίας μεταναστών/ προσφύγων ως αναγκαίες δομές για τη διαχείριση της προσφυγικής κρίσης, οι αγροτικές εκμεταλλεύσεις ως βασική παραγωγική δραστηριότητα στην ύπαιθρο, τα κέντρα αποτέφρωσης νεκρών κλπ.

Τέλος, βασική αρχή για τον καθορισμό του περιεχομένου των γενικών κατηγοριών χρήσεων γης (δηλ. του εύρους των ειδικών χρήσεων που επιτρέπονται στις επιμέρους γενικές κατηγορίες), αποτελεί τόσο η προστασία του αμιγούς πολεοδομικού χαρακτήρα κάθε γενικής χρήσης, που συνεπάγεται τον εμπλουτισμό της κύριας λειτουργίας (βλ. κατοικία, βιομηχανία, τουρισμός κλπ) με συμπληρωματικές και συμβατές μεταξύ τους δραστηριότητες, όσο και η άρση μονοπωλιακών καταστάσεων (όπως ισχύει για την πρόβλεψη εγκατάστασης ΙΚΤΕΟ στις περιοχές γενικής κατοικίας και πολεοδομικού κέντρου).

Για την περαιτέρω προστασία των περιοχών κατοικίας (άρθρα 2 & 3) καθορίζονται ανώτατα μεγέθη για επιμέρους ειδικές χρήσεις με στόχο τον περιορισμό της όχλησης που τυχόν προκαλούν, π.χ. πολυκαταστήματα, αποθήκες, καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος κλπ. Ταυτόχρονα, δίνεται η δυνατότητα στον πολεοδομικό σχεδιασμό να περιορίσει τα προβλεπόμενα αυτά μεγέθη, επιπλέον της δυνατότητας που του παρέχεται να εξαιρέσει επιμέρους ειδικές χρήσεις από όλες τις γενικές κατηγορίες χρήσεων γης.

Στις περιοχές, υποδοχείς παραγωγικών δραστηριοτήτων (άρθρα 8 -11) επιτρέπονται, με περιορισμούς, ειδικές δραστηριότητες του τριτογενή τομέα που κρίνεται ότι λειτουργούν συμπληρωματικά και σε συνέργεια με τον δευτερογενή, π.χ. χώροι γραφείων, θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων, εκθεσιακά κέντρα κλπ. Επίσης, προβλέπεται η γενική κατηγορία του Τεχνολογικού Πάρκου ως υποδοχέας εγκατάστασης παραγωγικών δραστηριοτήτων αιχμής, καθώς και η χωροθέτηση εγκαταστάσεων εφοδιαστικής (Κέντρα Αποθήκευσης και Διανομής). Να σημειωθεί ότι σε αντίθεση με τη γενική πρόβλεψη ότι οι διατάξεις του ΠΔ τίθενται σε εφαρμογή μόνο με την εκπόνηση νέων ή την αναθεώρηση υφιστάμενων πολεοδομικών σχεδίων (Τοπικά Χωρικά Σχέδια, Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια), το ΠΔ έχει άμεση ισχύ σε όλες τις περιοχές παραγωγικών δραστηριοτήτων καθώς και σε περιοχές με κοινωφελείς λειτουργίες (άρθρο 6).

Με στόχο την ενίσχυση της πρωτογενούς παραγωγής και την προστασία της γεωργικής γης προβλέπεται η γενική κατηγορία της αγροτικής χρήσης (άρθρο 14) στην οποία επιτρέπονται συμπληρωματικές με την αγροτική εκμετάλλευση δραστηριότητες, όπως η μεταποίηση τοπικά παραγόμενων αγροτικών προϊόντων και η ανάπτυξη μικρής κλίμακας αγροτουριστικών καταλυμάτων. Για τη γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας γίνεται αναφορά στο ειδικό καθεστώς προστασίας που τη διέπει.

Για τη συνολική ρύθμιση των περιοχών του εξωαστικού χώρου που περιλαμβάνονται στην έκταση ενός δήμου (άρθρο 15), το ΠΔ παραπέμπει στις αντίστοιχες ζώνες που προβλέπει ο νέος νόμος 4447/2016 για το χωρικό σχεδιασμό, οι οποίες λειτουργούν συμπληρωματικά με τις περιοχές ειδικής προστασίας που προβλέπονται από τον ίδιο νόμο.

Τέλος, σε αντίθεση με τον ν. 4269/2014, οι οικισμοί καταργούνται ως γενική κατηγορία χρήσης. Ωστόσο, στο άρθρο 16 προβλέπεται ένα εύρος δραστηριοτήτων (ειδικών χρήσεων) που επιτρέπεται να εγκατασταθούν σε, νομίμως, οριοθετημένους οικισμούς με πληθυσμό μικρότερο από 2.000 κατοίκους, μέχρι την ολοκλήρωση και θεσμοθέτηση του πολεοδομικού σχεδιασμού.

Σύμφωνα με αιχμηρό ρεπορτάζ του έγκριτου portal www.ecopress.gr, που απαντήθηκε από κύκλους του ΥΠΕΝ, και συμπεριλήφθηκε σε εκτενές newsletter του ΤΕΕ, το νέο διάταγμα δημιουργεί σοβαρότατο θέμα στην επαγγελματική στέγη των ελεύθερων επαγγελματιών σε όλη τη χώρα που στεγάζεται σε κτίρια κατοικιών!

Η επίμαχη ρύθμιση είναι στο άρθρο 1 του νέου ΠΔ για τις χρήσεις γης. Στις Ειδικές Κατηγορίες Χρήσεων, για τις οποίες σημειώνεται στο νομοθέτημα ότι «στις ειδικές κατηγορίες χρήσεων κατατάσσονται, σύμφωνα με την ειδική χωρική τους λειτουργία, οι ακόλουθες δραστηριότητες, λειτουργίες, εγκαταστάσεις και υποδομές»: αναφέρεται με αριθμό 1, η Κατοικία και ειδικότερα στο ΠΔ, σημειώνεται επί λέξει ότι:

-«Κατ΄ εξαίρεση, χώροι της κατοικίας επιτρέπεται να χρησιμοποιούνται για άσκηση επαγγέλματος συμβατού προς την κύρια χρήση του κτιρίου όπως, ιατρού (που δεν διαθέτει νοσηλευτική κλίνη ή μονάδα εφαρμογής ισοτόπων ή ακτινολογικό εργαστήριο ή εγκαταστάσεις φυσικοθεραπείας), δικηγόρου, μηχανικού, λογιστή, οικονομολόγου, συγγραφέα, αναλυτή – προγραμματιστή Η/Υ, κοινωνιολόγου, κοινωνικού λειτουργού και δημοσιογράφου. Η εξαίρεση αυτή ισχύει εφόσον η άσκηση επαγγέλματος είναι επιτρεπτή από τον κανονισμό του κτιρίου, δεν απαγορεύεται από ισχύουσες διατάξεις περί υγιεινής και ασφάλειας. και βρίσκεται εντός της μόνιμης κατοικίας αυτού που ασκεί το ελεύθερο επάγγελμα»!

Σύμφωνα με το ρεπορτάζ το ΠΔ για τις χρήσεις γης πετάει στο δρόμο ή σε άλλη εκδοχή οδηγεί να διατηρούν παρανόμως, με ότι αυτό συνεπάγεται, την επαγγελματική στέγη τους 1,5 εκατομμύριο ελεύθεροι επαγγελματίες, οι οποίοι σε περιοχές κατοικίας μισθώνουν επαγγελματική στέγη γραφείου ή ακόμη διατηρούν επαγγελματικό γραφείο σε ιδιόκτητο ακίνητο, το οποίο όμως δεν είναι εντός της μόνιμης κατοικίας τους. Επίσης υποχρεώνει 1,5 εκατομμύριο ιδιοκτήτες, που μισθώνουν ακίνητα στους συγκεκριμένους ελεύθερους επαγγελματίες ως χώρους γραφείων σε περιοχές κατοικίας, να “πετάξουν στο δρόμο” τους μισθωτές και να βάλουν λουκέτο στο ακίνητο ή σε άλλη εκδοχή να επιφορτιστούν το τεράστιο βάρος, με ότι αυτό συνεπάγεται να διατηρήσουν στο εξής ως παράνομη και αυθαίρετη τη χρήση του ακινήτου, που έχουν μισθώσει. Και αυτό γιατί η διατύπωση της ρύθμισης γενικώς για την κατοικία έχει γίνει κατά τρόπο, που συμπεριλαμβάνει όλες τις κατηγορίες και τις χρήσεις κατοικίας, σε πολεοδομικό κέντρο μέχρι τη γενική και αμιγή κατοικία. «Δηλαδή θίγει τους ελεύθερους επαγγελματίες μισθωτές και τους ιδιοκτήτες για ακίνητα που βρίσκονται από την καρδία της Αθήνας στο Σύνταγμα και το Κολωνάκι, μέχρι την πιο απομακρυσμένη περιοχή σε όλη τη χώρα!»

Το βάρος των εξηγήσεων για την ρύθμιση βόμβα, η οποία ωστόσο δεν υπήρχε στο σχέδιο του ΠΔ επί σχεδόν ενάμιση χρόνο, που διήρκησε η δημόσια διαβούλευση και προετοιμασία του στις επιτροπές ειδικών του υπουργείου αλλά όπως όλα δείχνουν μπήκε εμβόλιμα την τελευταία στιγμή, πριν το ΠΔ πάρει υπογραφές και γίνει ΦΕΚ, πέφτει στην Γενική Γραμματεία Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος.

Σύμφωνα με το ρεπορτάζ, οι διατάξεις αυτές φέρνουν την κυβέρνηση και τον αρμόδιο υπουργό ΠΕΝ Γιώργο Σταθάκη, αντιμέτωπους με περισσότερους από ενάμιση εκατομμύριο επιστήμονες ελευθέρους επαγγελματίες όλων των βασικών κλάδων και ειδικοτήτων και ταυτοχρόνως με ισάριθμους ιδιοκτήτες ακινήτων σε περιοχές κατοικίας, που μισθώνουν τις ιδιοκτησίες τους στους ελευθέρους επαγγελματίες, ως χώρους επαγγελματικής γραφείων, ανοίγοντας ένα νέο πελώριο θέμα, με ασύλληπτες οικονομικές, κοινωνικές, πολεοδομικές, ιδιοκτησιακές και πολιτικές συνέπειες και προεκτάσεις, και δημιουργώντας αναπάντητα ερωτηματικά σχετικά με τη σκοπιμότητα της διάταξης αυτής, η οποία έμμεσα ευνοεί τα εγχώρια και ξένα επενδυτικά σχήματα, που έχουν αρχίσει επέλαση στις αγορές κτιριακών συγκροτημάτων γραφείων, και ψάχνουν πελάτες να τα μεταπουλήσουν η να στεγάσουν νέους ενοίκους σε αυτά.