Τέσσερις τάσεις καταγράφουν οι αναλυτές της εγχώριας αγοράς ακινήτων για την αγορά των καταστημάτων της Αθήνας, η οποία εξακολουθεί να κινείται με δύο «ταχύτητες»…

Σύμφωνα με την έρευνα που πραγματοποίησε η εταιρεία συμβούλων ακινήτων Arbitrage Real Estate εώς και το πρώτο εξάμηνο του 2017 για τα εμπορικά ακίνητα, η πρώτη τάση έχει να κάνει με το μισθωτικό ενδιαφέρον για χώρους εμπορικής χρήσης το οποίο περιορίστηκε στις περιοχές υψηλής εμπορικής δραστηριότητας και αφορά κυρίως σε χώρους μικρότερων επιφανειών έως 60 τ.μ., με γνώμονα τη μείωση του λειτουργικού κόστους των επιχειρήσεων λιανικής. Επιπλέον, μία τάση η οποία παρατηρήθηκε με στόχο την προσαρμογή των καταστημάτων στα δεδομένα της αγοράς, ήταν είτε η παραμονή σε υπάρχουσες υποδομές ανακαινίζοντας τις (λαμβάνοντας υπόψη και το υψηλό ποσοστό ιδιόχρησης – 70% περίπου), είτε η μεταφορά των σημείων πώλησης σε υψηλότερης εμπορικότητας περιοχές, εκμεταλλευόμενοι τις μειώσεις των που έχουν σημειωθεί στις εν λόγω περιοχές.

Έντονο ενδιαφέρον καταγράφηκε επίσης για μετακίνηση σε εμπορικούς χώρους στα οργανωμένα εμπορικά κέντρα, καθώς η καταναλωτική δραστηριότητα εντός αυτών συνδυάζεται και με άλλες παροχές.

Συνολικά, τα μισθώματα καταστημάτων κύριας προβολής εντός του εμπορικού κέντρου της πόλης των Αθηνών, κυρίως με πρόσοψη επί της οδού Ερμού, κατέγραψαν τις υψηλότερες τιμές μίσθωσης ξεπερνώντας σε κάποιες περιπτώσεις καταστημάτων μικρής επιφάνειας τα € 150/μ²/μήνα. Οι αποδόσεις καταστημάτων κύριας προβολής στην περιοχή του εμπορικού τριγώνου κυμάνθηκαν από 6.25% έως 7,25% επί της οδού Ερμού και από 7,25% έως 7.75% στην περιοχή του Κολωνακίου.

Στις περιφερειακές αγορές της Αθήνας, υψηλά μισθώματα καταγράφηκαν σε καταστήματα επί κεντρικών οδικών αρτηριών στις περιοχές της Γλυφάδας και της Κηφισιάς, με το μέσο μηνιαίο μίσθωμα να ξεπερνά τα € 70/μ²/μήνα. Αντίστοιχα, οι αποδόσεις των καταστημάτων στο εμπορικό κέντρο της Γλυφάδας διαμορφώθηκαν μεταξύ 7,25% και 7,75%, ενώ στην περίπτωση της κεντρικής εμπορικής αγοράς της Κηφισιάς κυμάνθηκαν κοντά στο 7,5% με 8% περίπου.

Επίσης, μισθωτικό ενδιαφέρον διαπιστώθηκε για καταστήματα εντός των εμπορικών πυρήνων Χαλανδρίου, Αμαρουσίου και Νέας Ερυθραίας, με τις μισθωτικές αξίες να κυμαίνονται σε επίπεδα άνω των € 50/μ²/μήνα κατά μέσο όρο. Αντιθέτως, περιορισμένη χαρακτηρίστηκε η ζήτηση καταστημάτων στις περιοχές Νέας Ιωνίας, Καλλιθέας και Περιστερίου, με τις μέσες τιμές μίσθωσης να κυμαίνονται από € 20/μ²/μήνα έως € 50/μ2/μήνα περίπου ανάλογα με τη χωροθέτησή τους σε δρόμους κύριας εμπορικής δραστηριότητας. Επιπλέον, τα μισθώματα για καταστήματα εντός του εμπορικού κέντρου της πόλης του Πειραιά, καθώς και εγγύς του Κεντρικού Λιμένα κυμάνθηκαν μεταξύ € 20/μ²/μήνα και € 50/μ²/μήνα περίπου ανάλογα με τη χωροθέτηση. Οι αποδόσεις των καταστημάτων υψηλής προβολής στον Πειραιά κυμάνθηκαν στα επίπεδα του 8%.

Αναφορικά με το ποσοστό κενότητας των καταστημάτων μεγάλης προβολής, αυτό κυμάνθηκε μεταξύ 7% και 15% στις κεντρικές-υπερτοπικές εμπορικές αγορές (Πλατεία Συντάγματος-Ερμού, Κολωνάκι, Κέντρο Γλυφάδας, Κηφισιά, Κέντρο Πειραιά) και 15%-20% στις δευτερεύουσες-τοπικές εμπορικές αγορές (Μαρούσι, Χαλάνδρι, Περιστέρι, Νέα Ιωνία, Καλλιθέα). Τα αντίστοιχα ποσοστά για το σύνολο των εμπορικών αγορών των προαναφερθέντων περιοχών, συμπεριλαμβανομένων και των τμημάτων χαμηλότερης εμπορικής προβολής, κυμαίνονται σε 10%-20% για τις κεντρικές αγορές και 15%-30% για τις δευτερεύουσες αγορές. Ειδικότερα για την ευρύτερη αγορά της Καλλιθέας, εκτός των κυρίων εμπορικών οδών, διαπιστώθηκε σημαντική υποβάθμιση της εμπορικότητας που οδήγησε σε παύση λειτουργίας επιχειρήσεων και την αύξηση των κενών εμπορικών χώρων σε ποσοστά άνω του 40%.

Πιο αναλυτικά ανά αγορά, σύμφωνα πάντα με την ανάλυση της Arbitrage Real Estate:

Κέντρο Αθήνας

Το μισθωτικό ενδιαφέρον στο κέντρο αφορούσε κατά κανόνα καταστήματα κύριας προβολής τα οποία χωροθετούνται στις περιοχές του εμπορικού τριγώνου, της περιοχής του Κολωνακίου, καθώς και εγγύς της Ακρόπολης. Υψηλότερα επίπεδα μισθωμάτων αφορούσαν καταστήματα επί της οδού Ερμού που καταλαμβάνει την 25η θέση στη λίστα με τους ακριβότερους εμπορικούς δρόμους παγκοσμίως, τα οποία ξεπέρασαν τα € 100/μ²/μήνα. Στις περιοχές εγγύς της Ακρόπολης, στην Πλάκα και στο Μοναστηράκι καταγράφηκαν μισθώματα από € 50/μ²/μήνα έως € 80/μ²/μήνα. Στην περιοχή του Κολωνακίου τα μισθώματα κυμάνθηκαν από € 50/μ²/μήνα έως € 90/μ²/μήνα, με βάση την εγγύτητα αυτών στην οδό Πατριάρχου Ιωακείμ και στην Πλατεία Φιλελλήνων.

Χαμηλότερα μισθώματα αφορούσαν καταστήματα στην περιοχή των Εξαρχείων, κατά μήκος της οδού Πατησίων και εγγύς της Πλατείας Ομονοίας, τα οποία κυμάνθηκαν από € 20/μ²/μήνα έως € 30/μ²/μήνα. Τέλος, το μισθωτικό ενδιαφέρον στην περιοχή του Κεραμεικού αφορούσε κυρίως καταστήματα κατάλληλα για εγκατάσταση χρήσεων εστίασης, τα οποία χωροθετούνται εγγύς της Πλατείας Αυδή και του σταθμού μετεπιβίβασης ΜΕΤΡΟ «Κεραμεικός». Τα μισθώματα στην εν λόγω περιοχή κυμάνθηκαν μεταξύ € 15/μ²/μήνα και € 20/μ²/μήνα.

Bόρεια προάστια

Υψηλή ζήτηση καταγράφηκε για καταστήματα εντός των εμπορικών κέντρων της Κηφισιάς και του Χαλανδρίου, τα οποία διαθέτουν πρόσοψη επί κεντρικών οδικών αρτηριών των περιοχών. Επιπρόσθετα, ενδιαφέρον για μίσθωση εμπορικών χώρων διαπιστώθηκε στους κεντρικούς οδικούς άξονες δευτερευουσών εμπορικών αγορών των Βορείων Προαστίων, όπως της Νέας Ερυθραίας και της Αγίας Παρασκευής. Περιορισμένη χαρακτηρίστηκε η ζήτηση για καταστήματα εντός της πόλης του Αμαρουσίου, η εμπορική αγορά του οποίου έχει επηρεαστεί αρνητικά από την λειτουργία εμπορικών κέντρων (π.χ. The Mall Athens, Golden Hall κ.α.) στο νοτιοδυτικό τμήμα του ομώνυμου δήμου.

Αναλυτικότερα, στο κέντρο της Κηφισιάς τα επίπεδα των  για καταστήματα κύριας προβολής, τα οποία διαθέτουν πρόσοψη επί κεντρικών οδικών αρτηριών (π.χ. Λεβίδου, Κολοκοτρώνη κ.α.). κυμάνθηκαν από € 50/μ²/μήνα έως € 90/μ²/μήνα περίπου. Οι μισθωτικές αξίες για καταστήματα αντίστοιχης προβολής εντός του εμπορικού κέντρου Χαλανδρίου, διαμορφώθηκαν μεταξύ € 50/μ²/μήνα και € 80/μ²/μήνα. Στην κεντρική εμπορική αγορά του Αμαρουσίου και εγγύς του ομώνυμου σταθμού μετεπιβίβασης Ηλεκτρικού Σιδηρόδρομου, οι τιμές μίσθωσης κυμάνθηκαν μεταξύ € 30/μ²/μήνα και € 55/μ²/μήνα. Στα κύρια εμπορικά σημεία της Αγίας Παρασκευής τα μισθώματα κυμάνθηκαν μεταξύ € 30/μ²/μήνα και € 50/μ²/μήνα, ενώ στους κεντρικούς οδικούς άξονες της Νέας Ερυθραίας (π.χ. Χαρ. Τρικούπη, Ελ. Βενιζέλου κ.α.) τα επίπεδα μισθωμάτων διαμορφώθηκαν από € 30/μ²/μήνα έως € 60/μ²/μήνα.

Νότια προάστια

Οι εμπορικές αγορές των νοτίων προαστίων παρουσίασαν σταθερότητα ως προς το επίπεδο των μισθωτικών αξιών, ενώ προέκυψαν και περιπτώσεις για τις οποίες οι εν λόγω αξίες κατέγραψαν οριακή άνοδο. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι τα μισθώματα για καταστήματα με πρόσοψη επί της Λεωφόρου Αγγέλου Μεταξά, τα οποία χωροθετούνται εγγύς της Πλατείας Εσπερίδων, κυμάνθηκαν από € 70/μ²/μήνα έως € 110/μ²/μήνα. Οι μισθωτικές αξίες για καταστήματα αντίστοιχης προβολής εντός των περιοχών Αργυρούπολης, Ηλιούπολης και Ελληνικού διαμορφώθηκαν μεταξύ € 20/μ²/μήνα και € 30/μ²/μήνα, ενώ για καταστήματα δευτερεύουσας προβολής κυμάνθηκαν μεταξύ € 5/μ²/μήνα έως € 15/μ²/μήνα.

Ανάλογη τάση διαπιστώθηκε και στην περιοχή της Νέας Σμύρνης, με τη ζήτηση να αφορά κατά κανόνα καταστήματα εγγύς και πλησίον της Κεντρικής Πλατείας Νέας Σμύρνης. Τα μισθώματα για τα εν λόγω καταστήματα διαμορφώθηκαν μεταξύ € 40/μ²/μήνα έως € 60/μ²/μήνα. Στην ευρύτερη περιοχή της Καλλιθέας, η ζήτηση για καταστήματα ήταν συγκριτικά χαμηλότερη, το οποίο καταδεικνύει και το ποσοστό κενότητας που ανήλθε σε 43% περίπου του συνολικού αποθέματος. Το εν λόγω ποσοστό είναι, ωστόσο, σημαντικά μικρότερο στις κύριες εμπορικές οδούς οπού επικεντρώθηκε το μισθωτικό ενδιαφέρον. Το ενδιαφέρον στην περιοχή της Καλλιθέας αφορούσε κατά κανόνα καταστήματα εγγύς των Πλατειών Δαβάκη και Κύπρου, τα οποία διαθέτουν πρόσοψη επί των οδών Σιβιτανίδου, Συνταγματάρχου Δαβάκη, Χαροκόπου και τη Λεωφόρο Ελευθερίου Βενιζέλου. Οι μισθωτικές αξίες για τα υπό εξέταση καταστήματα κυμάνθηκαν μεταξύ € 20/μ²/μήνα και € 45/μ²/μήνα.

Δυτικά προάστια

Η ζήτηση εμπορικών χώρων στα δυτικά προάστια της Αθήνας αφορούσε καταστήματα στην περιοχή του Περιστερίου, τα οποία διαθέτουν πρόσοψη επί κεντρικών οδικών αρτηριών (π.χ. Εθνικής Αντιστάσεων, Αιμιλίου Βεάκη κ.α.). Τα μισθώματα καταστημάτων εντός του εμπορικού κέντρου της πόλης κυμάνθηκαν από € 20/μ²/μήνα έως € 40/μ²/μήνα, ενώ τα μισθώματα για καταστήματα δευτερεύουσας προβολής διαμορφώθηκαν μεταξύ € 10/μ²/μήνα και € 15/μ²/μήνα. Ειδικότερα, τα καταστήματα για τα οποία διαπιστώθηκε πτώση του μισθωτικού ενδιαφέροντος χωροθετούνται στην περιοχή «Μπουρνάζι», καθώς και επί των Λεωφόρων Θηβών και Παναγή Τσαλδάρη.

Πτωτική τάση διαμορφώθηκε και για τα μισθώματα καταστημάτων εντός της περιοχής Αιγάλεω, στην οποία διαπιστώνεται υψηλό απόθεμα διαθέσιμων εμπορικών χώρων. Η χαμηλή ζήτηση για καταστήματα στην εν λόγω περιοχή διαμόρφωσε τις μισθωτικές αξίες μεταξύ € 15/μ²/μήνα έως € 25/μ²/μήνα. Τέλος, οι μισθωτικές αξίες για καταστήματα στην περιοχή της Νέας Ιωνίας, κυμάνθηκαν από € 20/μ²/μήνα έως € 45/μ²/μήνα. Υψηλότερα μισθώματα στην εν λόγω περιοχή αφορούσαν καταστήματα με πρόσοψη επί της Λεωφόρου Ηρακλείου και εγγύς του σταθμού μετεπιβίβασης Ηλεκτρικού Σιδηρόδρομου «Νέα Ιωνία». Το ποσοστό κενών χώρων στα Δυτικά Προάστια παραμένει υψηλό, με την κενότητα να ανέρχεται χαρακτηριστικά περίπου σε 30% και 25% για τις αγορές του Περιστερίου και της Νέας Ιωνίας αντίστοιχα.

Η περιοχή του Πειραιά

Τα μισθώματα καταστημάτων στην περιοχή του Πειραιά καθορίστηκαν με βάση την εγγύτητα αυτών από την πλατεία Κοραή και το εμπορικό κέντρο της πόλης. Αναλυτικότερα, τα μισθώματα καταστημάτων εγγύς της ανωτέρω πλατείας, τα οποία διαθέτουν πρόσοψη επί των Λεωφόρων Βασιλέως Γεωργίου, Ηρώων Πολυτεχνείου και Γρηγορίου Λαμπράκη κυμάνθηκαν μεταξύ € 30/μ²/μήνα και € 50/μ²/μήνα. Επίσης, τα μισθώματα καταστημάτων κύριας προβολής εγγύς του Κεντρικού Λιμένα Πειραιώς, διαμορφώθηκαν από € 20/μ²/μήνα έως € 40/μ²/μήνα.

Το ποσοστό κλειστών καταστημάτων εντός του συνόλου του εμπορικού κέντρου της πόλης του Πειραιά διατηρήθηκε σταθερό για το διάστημα 2016-1ο εξάμηνο 2017 και ανήλθε σε 28% περίπου, ενώ τα αντίστοιχα ποσοστά για καταστήματα εντός των περιοχών Τερψιθέας και του Κεντρικού Λιμένα Πειραιά ανήλθαν σε 43% και 38% αντίστοιχα, αποτυπώνοντας το χαμηλό μισθωτικό ενδιαφέρον για τις εν λόγω περιοχές.