«Ο εξαρτάται από την τιμή ζώνης και προσδιορίζεται με βάση τη φορολογική ζώνη στην οποία ανήκει το ακίνητο. Κτίσματα εντός ή εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού, για τα οποία δεν έχει καθορισθεί τιμή ζώνης, καθώς και τα ειδικά κτίρια, εντάσσονται στην κατώτερη τιμή της Δημοτικής Ενότητας που βρίσκονται.

Εάν δεν έχουν ορισθεί τιμές για τη Δημοτική Ενότητα, τότε εντάσσονται στην κατώτερη τιμή του δήμου ή της οικείας Περιφερειακής Ενότητας – Νομαρχίας», τονίζει στον Ελεύθερο Τύπο της Κυριακής ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρίας GLP VALUES (μέλος της GVA Worldwide), κ. Γιώργος Λίτσας.

Πιο αναλυτικά, το υπουργείο Οικονομικών καθιέρωσε μία κλίμακα συντελεστών βασικού φόρου. Οι συντελεστές αυτοί αυξάνουν όσο υψηλότερα είναι τα επίπεδα των τιμών ζώνης/τ.μ., που ισχύουν στις περιοχές στις οποίες βρίσκονται τα κτίσματα. Οι συντελεστές του βασικού φόρου ξεκινούν από τα δύο ευρώ/τ.μ. για κτίσματα που βρίσκονται σε περιοχές με τιμές ζώνης μέχρι 500 ευρώ/τ.μ. και φθάνουν μέχρι τα 13 ευρώ/τ.μ. για τα κτίσματα που βρίσκονται σε περιοχές με τιμές ζώνης άνω των 5.000 ευρώ. Οι τιμές ζώνης/τ.μ., που ελήφθησαν υπ’ όψιν για την κλιμάκωση των συντελεστών του βασικού φόρου, ήταν οι αντικειμενικές τιμές/τ.μ., οι οποίες ισχύουν ανά περιοχή για νεόδμητα διαμερίσματα 1ου ορόφου, με πρόσοψη σε ένα δρόμο.

Στο πλαίσιο αυτό, ο ιδιοκτήτης μιας νεόδμητης μονοκατοικίας στο Ζεφύρι καλείται να πληρώσει τον ίδιο με τον ιδιοκτήτη ενός ακινήτου στα Φηρά, το οποίο μπορεί να φέρει τα ίδια χαρακτηριστικά, είναι, ωστόσο, εκτός σχεδίου και άρα… δανείζεται την κατώτερη τιμή ζώνης του όμορου δήμου. «Σε αντίθεση με τον ιδιοκτήτη της Σαντορίνης, ο οποίος έχει την τύχη να κατέχει ένα ακίνητο σε έναν από τους πλέον δημοφιλείς επενδυτικούς προορισμούς, εκείνος στο Ζεφύρι πρέπει να διαχειριστεί τόσο τον ΕΝΦΙΑ όσο και τη σημαντική απομείωση της περιουσίας του, συνέπεια της επταετούς οικονομικής κρίσης», εξηγεί ο κ. Λίτσας.

Αντιστοίχως, ένα διαμέρισμα, επίσης, στο Ζεφύρι, επιβαρύνεται με μόλις 20% λιγότερο ΕΝΦΙΑ έναντι ενός ίδιου στο Παλαιό Φάληρο, που δεν έχει τιμή ζώνης, όταν η διαφορά στην εμπορική αξία είναι πάνω από 60% με 70%. Αξίζει να σημειωθεί ότι το ζήτημα με τα οικόπεδα εκτός αντικειμενικού συστήματος είχε απασχολήσει και την κυβέρνηση Σαμαρά. Ο τότε υπουργός Οικονομικών, κ. Γκίκας Χαρδούβελης, είχε μιλήσει για 4.000 οικισμούς ανά την Ελλάδα, προκρίνοντας ως λύση, για να αντιμετωπιστούν παρόμοιες στρεβλώσεις, τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ με βάση τις τιμές που ίσχυσαν για τον υπολογισμό του ΦΑΠ το 2013.

Στην εμπορική αξία οι πλειστηριασμοί

Την ίδια στιγμή, πάντως, που περισσότεροι από 7,4 εκατομμύρια Ελληνες συνεχίζουν να φορολογούνται για την ακίνητη περιουσία τους με βάση τις υψηλές αντικειμενικές τιμές, οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί θα διενεργούνται λαμβάνοντας υπόψη τις χαμηλές αγοραίες αξίες.

Σε πρόσφατη ερώτησή του, ο βουλευτής Α’ Αθηνών της Ν.Δ., κ. Νικήτας Κακλαμάνης, ζητά από τον υπουργό Οικονομικών, κ. Ευκλείδη Τσακαλώτο, να διευκρινίσει ποια μέτρα πρόκειται να λάβει, προκειμένου να αποτρέψει τον κίνδυνο εκπλειστηριασμού ακινήτων με τιμή εκκίνησης σε ιδιαίτερα χαμηλές τιμές. Πιο αναλυτικά, ο κ. Κακλαμάνης ρωτά εάν η κυβέρνηση προτίθεται να προχωρήσει σε έκδοση υπουργικής απόφασης, από κοινού με το διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, με την οποία θα καθορίζεται ο τρόπος προσδιορισμού της εκτίμησης της εμπορικής αξίας στους πλειστηριασμούς των ακινήτων, όπως, επίσης, και ποιο θα είναι το αρμόδιο όργανο προσδιορισμού των εμπορικών αξιών των ακινήτων που πρόκειται να εκπλειστηριαστούν και πώς θα διορθώνονται οι όποιες αδικίες και τα τυχόν λάθη. «Πώς θα προστατεύονται οι πολίτες από τον κίνδυνο εκπλειστηριασμού των ακινήτων με τιμή εκκίνησης σε ιδιαίτερα χαμηλές τιμές; Από το σύνθημα του ΣΥΡΙΖΑ, όταν ήταν στην αντιπολίτευση, “κανένα σπίτι στα χέρια τραπεζίτη”, φθάσαμε σήμερα, με κυβέρνηση ΣΥΡΙΖΑ-ΑΝ.ΕΛ., να δίδεται στο Ελληνικό Δημόσιο και τα νομικά του πρόσωπα η δυνατότητα να διενεργούν πλειστηριασμούς με τιμή εκκίνησης τις χαμηλές σημερινές εμπορικές αξίες. Κι αυτό τη στιγμή που το Δημόσιο εκτιμά τα ίδια ακίνητα για την επιβολή ΕΝΦΙΑ με τις αυξημένες αντικειμενικές αξίες! Αιδώς, Αργείοι», τονίζει χαρακτηριστικά ο «γαλάζιος» βουλευτής.

Στο στόχαστρο του ΥΠΟΙΚ η… ακριβή περιφέρεια

Τα ακίνητα που διατίθενται προς πώληση σε τιμές υψηλότερες των αντικειμενικών φέρεται να βάζει στο στόχαστρό της η κυβέρνηση. Σύμφωνα με πληροφορίες, το ΥΠΟΙΚ σχεδιάζει να προχωρήσει σε αυξήσεις στις τιμές ζώνης των επίμαχων κατοικιών, οι οποίες, όπως σημειώνουν παράγοντες της κτηματαγοράς, βρίσκονται ως επί το πλείστον στην περιφέρεια. Προς επίρρωση αυτού, με βάση στοιχεία του Πανελλαδικού Κτηματομεσιτικού Δικτύου E-Real Estates, οι αγοραπωλησίες σε Αγρίνιο, Κομοτηνή και Αλεξανδρούπολη πραγματοποιούνται σε τιμές από 70.000 έως 135.000 ευρώ, όταν η αντικειμενική κυμαίνεται από 52.000 έως 92.000 ευρώ. Αξίζει να σημειωθεί πως οι υπολογισμοί αφορούν σε ακίνητο 100 τ.μ., 2ου ορόφου, με πρόσοψη σε ένα δρόμο και συντελεστή εμπορικότητας μεγαλύτερο ή ίσο του 3 και μικρότερο του 5.

Στον αντίποδα, μειώσεις έως και 10% θα ισχύσουν για ακίνητα, οι αγοραίες αξίες των οποίων υπολείπονται των αντικειμενικών, ήτοι αυτά σε Θεσσαλονίκη και Αθήνα. Στην Καλαμαριά μία κατοικία με τα παραπάνω χαρακτηριστικά έχει αντικειμενική αξία 227.700 ευρώ (30ετίας) και 303.600 ευρώ (20ετίας) και εμπορική τιμή 80.000 και 165.000 ευρώ, αντίστοιχα. Οσον αφορά στην Αθήνα, σε μια προσπάθεια να χαρτογραφηθεί το ποσοστό της πτώσης, ο υπεύθυνος του μεσιτικού γραφείου Zirogiannis Real Estate Specialists, κ. Αθανάσιος Ζηρογιάννης, σε παλαιότερη συνέντευξή του στον «Ε.Τ.» της Κυριακής, είχε διαχωρίσει τέσσερις ζώνες.

Στην πρώτη ανήκουν ακίνητα τα οποία είναι «βαριά», δηλαδή 200 τετραγωνικά και πάνω, σε τοποθεσίες οι οποίες θεωρούνται υποβαθμισμένες (Κυψέλη, πλατεία Βάθη, Πατήσια, εν ολίγοις στον άξονα της Αχαρνών). Η διαφορά μεταξύ αγοραίων και αντικειμενικών «αγγίζει» σε πολλές περιπτώσεις ακόμη και το 70%.

Στη δεύτερη υπολογίζονται τα ακίνητα πέριξ των παραπάνω περιοχών, όπως, για παράδειγμα, Νέα Χαλκηδόνα, Αγιοι Ανάργυροι, Κερατσίνι, Κοκκινιά. Στην περίπτωση αυτή το ποσοστό κυμαίνεται γύρω στο 50%.

Η τρίτη ζώνη αφορά στις αποκαλούμενες high περιοχές, όπως το Κολωνάκι ή η περιοχή του Ζωγράφου, που λόγω του πανεπιστημίου εμφανίζεται πιο… ανθεκτική στην κρίση. Τα ακίνητα σε αυτή τη ζώνη πωλούνται έως και 20% κάτω από την αντικειμενική αξία τους.

Τέλος, η μικρότερη διαφορά (-10%) μεταξύ των δύο τιμών εντοπίζεται σε περιοχές όπως τα Βριλήσσια και τα Μελίσσια, κυρίως εξαιτίας της έλλειψης προσφοράς.

Τα βόρεια προάστια, όπως προκύπτει και από τα στοιχεία του E-Real Estates, καταγράφουν σημαντικές διαφορές. Για παράδειγμα, ένα σπίτι 30ετίας στην Κηφισιά έχει αντικειμενική τιμή 250.800 ευρώ, όταν η εμπορική του αξία υπολογίζεται κατά μέσο όρο σε 140.000 ευρώ. Αντιστοίχως, μία κατοικία 10ετίας στο Ψυχικό διατίθεται έναντι 430.000 ευρώ, με την αντικειμενική να είναι σχεδόν διπλάσια (880.000 ευρώ). «Προ κρίσης, οι αντικειμενικές αξίες ήταν χαμηλότερες, ακόμη και πάνω από 200%, ενώ μετά τη ραγδαία πτώση των τιμών υπάρχουν περιοχές στις οποίες τα συμβόλαια κλείνονται με τιμές 50% και 60% χαμηλότερες σε σχέση με αυτές που υπολογίζει η εφορία. Το αποτέλεσμα είναι η περιουσία των ιδιοκτητών (κυρίως παλαιών ακινήτων) να κοστίζει πολύ λιγότερο σε σχέση με την αξία με την οποία η πολιτεία υπολογίζει τους φόρους, ακόμη και μετά την τελευταία μείωση που πραγματοποιήθηκε», σχολιάζει σχετικά ο πρόεδρος του E-Real Estates, κ. Θεμιστοκλής-Ανδρέας Μπάκας.

Ανεξάρτητα από τις αλλαγές στις τιμές ζώνης, η συνολική βεβαίωση του ΕΝΦΙΑ πρόκειται να διατηρηθεί στα 3,2 δισ. ευρώ, γεγονός που σημαίνει πως η κυβέρνηση θα προχωρήσει ταυτόχρονα σε αυξήσεις συντελεστών και σε αλλαγές κλιμακίων του φόρου.