Τον πιο βαρύ ΕΝΦΙΑ των τελευταίων ετών θα κληθούν να πληρώσουν φέτος οι φορολογούμενοι. Με μια σειρά αλλαγών που έγιναν στον φόρο, ο συνολικός λογαριασμός φούσκωσε για περισσότερους από μισό εκατομμύριο φορολογουμένους, ενώ, αν δεν είχε “ξηλωθεί” ο συμπληρωματικός φόρος από τις εκτός σχεδίου εκτάσεις, οι χαμένοι του φόρου θα ήταν πολύ περισσότεροι.

Αν και το υπουργείο Οικονομικών αναγκάστηκε, έπειτα από απανωτές καταδικαστικές αποφάσεις, να προχωρήσει στην αναπροσαρμογή προς τα κάτω των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, με διάφορα τρικ που έγιναν στον υπολογισμό του φόρου οι φορολογούμενοι θα κληθούν να πληρώσουν φόρο ακινήτων με βάση εξωπραγματικές αντικειμενικές αξίες.

Και αυτό, διότι, παρά τη μείωση των αντικειμενικών αξιών, αυτές παραμένουν ακόμη σε επίπεδα πολύ υψηλότερα των εμπορικών. Αυτό ισχύει κατά κύριο λόγο για τις λεγόμενες “ακριβές” περιοχές, που πλέον θεωρούνται απαγορευμένες για ιδιοκτησία, λόγω του εξοντωτικού που επιβάλλεται στα ακίνητα που βρίσκονται σε αυτές.

Στους μεγάλους χαμένους του φετινού και οι φορολογούμενοι που έχουν οικόπεδα, καθώς το υπουργείο Οικονομικών, προκειμένου να αντισταθμίσει τις απώλειες από τον φόρο λόγω της μείωσης των αντικειμενικών αξιών, προχώρησε σε σημαντική αύξηση των συντελεστών υπολογισμού του φόρου στα οικόπεδα.

Τι άλλαξε φέτος

Οι σημαντικότερες αλλαγές που έγιναν στον ΕΝΦΙΑ που θα πληρώσουν φέτος οι φορολογούμενοι είναι:

– Μειώνεται το αφορολόγητο του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ από τα 300.000 ευρώ στα 200.000 ευρώ, βάζοντας πλέον στον συμπληρωματικό φόρο και άλλους ιδιοκτήτες μαζί με την επαναφορά σε αυτόν και ιδιοκτητών που θα απαλλάσσονταν λόγω της μείωσης των αντικειμενικών αξιών. Στην ουσία, με τη μείωση του αφορολογήτου κατά περίπου 33%, ακυρώνεται η μείωση των αντικειμενικών αξιών, ενώ και ιδιοκτήτες οι οποίοι δεν επιβαρύνονταν με τον συμπληρωματικό φόρο.

– Καταργήθηκε από φέτος η ευνοϊκή διάταξη που εφαρμόστηκε το 2014 και το 2015 και προέβλεπε έκπτωση 20% στον κύριο και τον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ για τα κενά και μη ηλεκτροδοτούμενα κτίσματα, όπως διαμερίσματα και καταστήματα.

– Καταργήθηκε η απαλλαγή των νομικών προσώπων (επιχειρήσεων, ιδρυμάτων, φορέων κ.λπ.) από τον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ για τα ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητά τους. Πλέον, θα τους υπολογίζεται συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ για τα ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα με συντελεστή 1 τοις χιλίοις.

– Καταργήθηκε ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ για τα κτίρια ηλικίας άνω των 100 ετών τα οποία είναι μνημεία και ιστορικά διατηρητέα.

– Αυξάνεται από 5 τοις χιλίοις σε 5,5 τοις χιλίοις ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ για τα νομικά πρόσωπα. Ειδικά στις εταιρείες επενδύσεων ακινήτων, αυξάνεται από 2,5 τοις χιλίοις σε 3,5 τοις χιλίοις.

– Αυξάνονται έως και 25% οι συντελεστές υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ στα οικόπεδα.

Χαμένοι – κερδισμένοι

Χαμένοι των νέων αλλαγών είναι:

– Οι φορολογούμενοι που διαθέτουν ακίνητη περιουσία σημαντικής αντικειμενικής αξίας –και όχι κατ’ ανάγκη εμπορικής–, λόγω της μείωσης του αφορολόγητου ορίου του συμπληρωματικού φόρου.

– Φορολογούμενοι που έχουν στην κατοχή τους οικόπεδα, λόγω της αύξησης των συντελεστών υπολογισμού του φόρου έως και κατά 25%.

– Φορολογούμενοι που διαθέτουν ακίνητα τα οποία είναι ξενοίκιαστα και μη ηλεκτροδοτούμενα, καθώς έχασαν την έκπτωση 20% επί του φόρου που δικαιούνταν τα προηγούμενα δύο χρόνια.

– Επιχειρήσεις και άλλα νομικά πρόσωπα, λόγω της αύξησης του συντελεστή υπολογισμού του συμπληρωματικού φόρου, αλλά και της κατάργησης της απαλλαγής από τον συμπληρωματικό φόρο των ιδιοχρησιμοποιούμενων ακινήτων τους.

Κερδισμένοι των αλλαγών είναι:

– Οι φορολογούμενοι που έχουν μία ή δύο κατοικίες οι οποίες βρίσκονται σε περιοχές που με τη μείωση των αντικειμενικών αξιών “μετατάχθηκαν” σε χαμηλότερο κλιμάκιο υπολογισμού του κύριου φόρου και, έτσι, τους προκύπτει χαμηλότερος κύριος ΕΝΦΙΑ. Για να βρίσκονται, ωστόσο, στους κερδισμένους, θα πρέπει η συνολική αντικειμενική αξία των ακινήτων τους να μην ξεπερνά τα 200.000 ευρώ, προκειμένου να μην πιάνονται στα δίχτυα του συμπληρωματικού φόρου.

– Οι ιδιοκτήτες διατηρητέων ακινήτων ηλικίας άνω των 100 ετών, καθώς απαλλάχθηκαν από τον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ.

Πώς υπολογίζεται ο φόρος

– Για τον προσδιορισμό του φόρου, έχει προστεθεί, εκτός από την τιμή ζώνης και του συντελεστή παλαιότητας (έως και +25% για τα νεότερα κτίσματα), και συντελεστής ορόφου, ενώ υπάρχουν και συντελεστές απομείωσης, καθώς και βοηθητικών χώρων.

Οι συντελεστές ορόφου έχουν ως εξής: (γράφημα 2)

alt

– Σε περίπτωση που το ακίνητο περιλαμβάνει περισσότερους από έναν όροφο, ως συντελεστής ορόφου λογίζεται εκείνος του υψηλότερου ορόφου. Για τις μονοκατοικίες ο συντελεστής ορόφου ανέρχεται στο 1,02 (αύξηση 2%) και για τους βοηθητικούς χώρους σε 0,1 (έκπτωση 90%).

– Για τα ημιτελή (υπό κατασκευή) κτίσματα εφαρμόζεται συντελεστής ημιτελών κτισμάτων ίσος με 0,40 (έκπτωση 60%) για τον βασικό φόρο.

Φόρος στα οικόπεδα

Ο κύριος φόρος στα οικόπεδα θα υπολογιστεί με βάση την εξής νέα φορολογική κλίμακα:

alt

Συμπληρωματικός φόρος

Η κλίμακα υπολογισμού του συμπληρωματικού φόρου έχει ως εξής:

Παραδείγματα

– Ιδιοκτήτης διαθέτει διαμέρισμα 100 τ.μ., τρίτου ορόφου, στην Ηλιούπολη, ηλικίας 15 ετών, με μία πρόσοψη και σημερινή τιμή ζώνης 1.550 ευρώ (με προηγούμενη τιμή ζώνης 1.900 ευρώ). Ο κύριος ΕΝΦΙΑ για το διαμέρισμα στην Ηλιούπολη, 504,95 ευρώ, δεν θα έχει καμία μεταβολή σε σχέση με πέρυσι, διότι, παρά τη μείωση της αντικειμενικής αξίας, δεν κατεβαίνει κλιμάκιο υπολογισμού του φόρου.

– Ιδιοκτήτης διαμερίσματος 70 τ.μ. στη Νέα Φιλαδέλφεια, πρώτου ορόφου, ηλικίας 15 ετών, με μία πρόσοψη. Σημερινή τιμή ζώνης 900 ευρώ/τ.μ (παλαιά τιμή ζώνης 1.000 ευρώ/τ.μ.). Πέρυσι πλήρωσε ΕΝΦΙΑ 225,53 ευρώ. Και θα πληρώσει το ίδιο ποσό και φέτος.

– Ιδιοκτήτης διαμερίσματος 120 τ.μ. στο Χαλάνδρι, δευτέρου ορόφου, ηλικίας 10 ετών, με δύο προσόψεις. Σημερινή τιμή ζώνης 2.250 ευρώ/τ.μ. (παλαιά τιμή ζώνης 2.650 ευρώ/τ.μ.). Πέρυσι πλήρωσε συνολικό φόρο ύψους 1.098,47 ευρώ, ενώ φέτος θα κληθεί να πληρώσει 933,01 ευρώ, δηλαδή 165,46 ευρώ λιγότερα.

– Ιδιοκτήτης διαμερίσματος 120 τ.μ. στη Γλυφάδα, τετάρτου ορόφου, ηλικίας 9 ετών, με δύο προσόψεις. Πέρυσι πλήρωσε ΕΝΦΙΑ (κύριο και συμπληρωματικό φόρο) ύψους 2.132,34 ευρώ. Φέτος θα κληθεί να πληρώσει 2.913,34 ευρώ, δηλαδή 781 ευρώ περισσότερα.

– Φορολογούμενος έχει οικόπεδο 1.000 τετραγωνικών μέτρων στην περιοχή του Παλαιού Ψυχικού, σε δρόμο με τιμή ζώνης 6.000 ευρώ. Πέρυσι κατέβαλε κύριο φόρο 4.000 ευρώ και συμπληρωματικό φόρο άλλα 14.800 ευρώ, δηλαδή συνολικά 18.800 ευρώ. Με τις αλλαγές που έγιναν στον φόρο, θα κληθεί να πληρώσει 21.655 ευρώ, δηλαδή 2.855 ευρώ περισσότερα.

– Επιχείρηση ιδιοχρησιμοποιεί ακίνητα συνολικής αντικειμενικής αξίας 9.000.000 ευρώ. Πρόκειται για γραφείο και άλλες επαγγελματικές εγκαταστάσεις. Ενώ πέρυσι δεν πλήρωσε συμπληρωματικό φόρο για αυτά τα ακίνητα, φέτος θα κληθεί να πληρώσει επιπλέον 9.000 ευρώ.

alt

Πώς γλύτωσαν τα αγροτεμάχια

Με τις διατάξεις του πολυνομοσχεδίου για το κλείσιμο της πρώτης αξιολόγησης του τρίτου ελληνικού Μνημονίου, είχε ψηφιστεί και μία ακόμα επιβαρυντική αλλαγή για τον ΕΝΦΙΑ. Θα περιλαμβάνονταν στον συμπληρωματικό φόρο και τα αγροτεμάχια και συνολικά όλες οι εκτός σχεδίου εκτάσεις. Μάλιστα, όπως προέκυψε τις τελευταίες ημέρες, μόνο από αυτήν την αλλαγή τα προβλεπόμενα έσοδα του ΕΝΦΙΑ θα αυξάνονταν κατά 230 εκατομμύρια ευρώ και, έτσι, η συνολική βεβαίωση του φόρου θα ξεπερνούσε τα 3,3 δισεκατομμύρια ευρώ, που, με εισπραξιμότητα 80%, οδηγεί στην εκπλήρωση της μνημονιακής υποχρέωσης για είσπραξη τουλάχιστον 2,65 δισεκατομμυρίων ευρώ.

Ωστόσο, τα πράγματα δεν πήγαν όπως τα περίμενε και τα σχεδίαζε το υπουργείο Οικονομικών. Όταν έτρεξαν οι δοκιμαστικές εκκαθαρίσεις του φόρου, προέκυψε ότι θα εκδίδονταν σε πολλές περιπτώσεις εκκαθαριστικά τα οποία θα προκαλούσαν… εγκεφαλικά στους φορολογουμένους που θα τα λάμβαναν.

Είναι χαρακτηριστικές οι περιπτώσεις φορολογουμένων που, αντί για μερικές εκατοντάδες ευρώ ΕΝΦΙΑ που πλήρωσαν πέρυσι, θα καλούνταν να πληρώσουν… εκατομμύρια. Το “φούσκωμα” αυτό προέκυψε από δύο πολύ μεγάλα προβλήματα. Το πρώτο είναι τα λάθη που έχουν κάνει οι φορολογούμενοι στη δήλωση των αγροτεμαχίων και το δεύτερο είναι ότι δεν βρέθηκε αξιόπιστος τρόπος προκειμένου να καθοριστούν αντικειμενικές αξίες για τα αγροτεμάχια.

Τελικά επελέγη η λύση του “ξηλώματος” του συμπληρωματικού φόρου από τα αγροτεμάχια.

Πώς θα πληρωθεί ο φόρος

Ο ΕΝΦΙΑ θα αρχίσει να πληρώνεται από τον Σεπτέμβριο και θα εξοφληθεί σε πέντε μηνιαίες δόσεις, με την τελευταία δόση να ορίζεται για τον Ιανουάριο 2017. Έτσι, οι φορολογούμενοι δεν θα βρεθούν αντιμέτωποι με τον ΕΝΦΙΑ μέσα στο καλοκαίρι, αλλά από τον Σεπτέμβριο, ο οποίος και θα είναι ιδιαίτερα βαρύς φορολογικά, αφού θα πρέπει να πληρωθεί και η δεύτερη δόση του φόρου εισοδήματος.

Επίσης, δεν θα χάνεται η έκπτωση από τον φόρο για εισόδημα από τόκους. Η διάταξη που είχε κατατεθεί με νομοσχέδιο στη Βουλή, αλλά αποσύρθηκε, προβλέπει ότι οι χαμηλόμισθοι με ετήσιο εισόδημα από τόκους άνω των 300 ευρώ και οι πολύτεκνοι και ανάπηροι με ετήσιο εισόδημα από τόκους πάνω από 600 ευρώ θα έχαναν την έκπτωση 50% και 100%, αντίστοιχα, που δικαιούνταν.