Χαριστική βολή στους ενοικιαστές: Έρχεται με τη λήξη μίσθωσης Διαταγή απόδοσης από Δικηγόρο!

Οι εξελίξεις στον τρόπο απόδοσης ακινήτων φέρνουν νέους κραδασμούς στην ήδη εύθραυστη ισορροπία που αφορά τα ενοίκια και τις μισθώσεις κατοικιών. Πληροφορίες που φέρνει πρώτο στο φως το iPaidia.gr κάνουν λόγο για προτεινόμενη ρύθμιση με στόχο την αλλαγή στη διαδικασία απόδοσης ακινήτων μετά τη λήξη της μίσθωσης.

Διαταγή απόδοσης και χωρίς οφειλή ενοικίου

Αποκλειστικά στο iPaidia.gr τοποθετήθηκε ο Άγγελος Σκιαδάς, δικηγόρος και πρόεδρος του Πανελλήνιου Συλλόγου Προστασίας Ενοικιαστών (ΠΑΣΥΠΕ), αποκαλύπτοντας κρίσιμες πληροφορίες για τις επερχόμενες αλλαγές στη διαδικασία απόδοσης μισθίου. Όπως ανέφερε, από τον Φεβρουάριο του 2025, στο συνέδριο της ΠΟΜΙΔΑ, ο Υφυπουργός Δικαιοσύνης Γιάννης Μπούγας ανακοίνωσε ότι μελετάται η επέκταση της «διαταγής απόδοσης μισθίου» και σε περιπτώσεις λήξης της μίσθωσης, χωρίς να απαιτείται καθυστέρηση στην καταβολή ενοικίων.

Η εν λόγω διαδικασία εφαρμόζεται σήμερα μόνο σε περιπτώσεις οφειλής και ολοκληρώνεται σε περίπου 40 ημέρες. Πλέον, όμως, θα μπορεί να ενεργοποιείται ακόμη και χωρίς ύπαρξη οφειλής, μόλις λήξει η μίσθωση, κάτι που αλλάζει ριζικά τα δεδομένα στις σχέσεις ιδιοκτητών και ενοικιαστών.

Διαταγή απόδοσης χωρίς ακρόαση – Όχι από δικαστή, αλλά από δικηγόρο Πρωτοδικείου

Ο κ. Σκιάδας επεσήμανε ότι μελετάται και η αντικατάσταση του δικαστή από δικηγόρο, ως εκδότη της διαταγής απόδοσης μισθίου – τόσο σε περίπτωση καθυστέρησης μισθώματος όσο και σε περίπτωση λήξης της μίσθωσης. Η διαταγή δεν θα εκδίδεται από τον δικηγόρο του ιδιοκτήτη, αλλά από ανεξάρτητο δικηγόρο που θα ορίζεται από το Πρωτοδικείο, χωρίς να προβλέπεται ακρόαση του ενοικιαστή.

Όπως δήλωσε, πρόκειται για μια νέα διοικητικού τύπου διαδικασία, διεκπεραιωτική και σύντομη, η οποία ενδέχεται να ενσωματωθεί στο πλαίσιο των αλλαγών που προωθούνται στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας. Οι σχετικές νομοθετικές παρεμβάσεις αναμένονται να προκύψουν το επόμενο διάστημα, καθώς – σύμφωνα με τις επίσημες ανακοινώσεις – η αναμόρφωση του Κώδικα βρίσκεται ήδη σε εξέλιξη.

Σύμφωνα με αναφορές του Πανελλήνιου Συλλόγου Προστασίας Ενοικιαστών (ΠΑΣΥΠΕ), βρίσκεται υπό μελέτη μια νομοθετική αλλαγή που προβλέπει την αποβολή του ενοικιαστή όχι μέσω της παραδοσιακής δικαστικής οδού, αλλά με διαταγή απόδοσης που θα εκδίδεται απευθείας από τον δικηγόρο του ιδιοκτήτη. Η προοπτική αυτή προκαλεί έντονη ανησυχία, καθώς ενδέχεται να αφαιρέσει από τον ενοικιαστή κάθε δικαίωμα ακρόασης και υπεράσπισης πριν αποβληθεί από το ακίνητο.

Δείτε ακόμη Ακίνητα: Όλα τα δεδομένα ιδιοκτησίας σε μία πλατφόρμα

Οι αλλαγές που συζητούνται: Έξωση χωρίς δικαστήριο, μόνο με υπογραφή δικηγόρου

Σύμφωνα με τον ΠΑΣΥΠΕ, προτείνεται η δυνατότητα έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου λόγω λήξης της μίσθωσης με απλή εντολή του δικηγόρου του εκμισθωτή. Η διαταγή αυτή, χωρίς να απαιτείται ακρόαση ή απόφαση δικαστηρίου, θα επιδίδεται στον ενοικιαστή μέσω δικαστικού επιμελητή και θα είναι άμεσα εκτελεστή.

Το πιο ανησυχητικό στοιχείο της πρότασης είναι ότι «μελετάται η κατάργηση του ίδιου του δικαστηρίου και η έξωση να γίνεται με διαταγή που θα εκδίδεται από δικηγόρο χωρίς καν να ακούσει το πρόβλημα του ενοικιαστή». Εφόσον η ρύθμιση υιοθετηθεί, θα σηματοδοτήσει έναν νέο μηχανισμό αποβολής, στον οποίο η κρίση περί δικαίου ή αναγκών του ενοικιαστή δεν θα έχει καμία θέση.

Η σημερινή διαδικασία: Πόσο προστατεύεται (ακόμη) ο ενοικιαστής;

Στην παρούσα νομική πραγματικότητα, σε περίπτωση λήξης μιας μίσθωσης – είτε πρόκειται για κατοικία είτε για επαγγελματικό ακίνητο – ο εκμισθωτής δεν έχει τη δυνατότητα να ζητήσει άμεση αποβολή του ενοικιαστή μέσω ταχείας διαδικασίας. Η δυνατότητα έκδοσης «διαταγής απόδοσης μισθίου» περιορίζεται μόνο στις περιπτώσεις μη καταβολής μισθωμάτων.

Όταν απλώς λήγει η διάρκεια της σύμβασης, ο ιδιοκτήτης πρέπει να ακολουθήσει τη διαδικασία της αγωγής απόδοσης λόγω λήξης μίσθωσης. Η αγωγή κατατίθεται στο αρμόδιο δικαστήριο και κοινοποιείται στον ενοικιαστή και – εφόσον πρόκειται για κύρια κατοικία – και στον/στην σύζυγό του. Η δικάσιμος ορίζεται αρκετούς μήνες μετά, ενώ η απόφαση εκδίδεται άλλους 2-3 μήνες αργότερα και είναι μεν προσωρινά εκτελεστή, αλλά προϋποθέτει την αναμονή όλης της διαδικασίας.

Διαβάστε επίσης Απλησίαστα τα ενοίκια για τα νοικοκυριά – Στο κόκκινο οι καθυστερήσεις πληρωμών

Γιατί οι ιδιοκτήτες πιέζουν για απλούστευση της διαδικασίας

Οι ιδιοκτήτες εκφράζουν διαχρονικά την ανάγκη για πιο ευέλικτους και άμεσους τρόπους επανάκτησης της κατοχής του ακινήτου τους μετά τη λήξη της μίσθωσης. Πολλοί από αυτούς βιώνουν περιπτώσεις όπου, παρά την τυπική λήξη της σύμβασης, οι ενοικιαστές παραμένουν στο ακίνητο χωρίς να πληρώνουν ή καθυστερούν σημαντικά την αποχώρησή τους, προκαλώντας οικονομική ζημία και πρακτικές δυσκολίες.

Η προτεινόμενη λύση της «διαταγής απόδοσης από δικηγόρο» φαίνεται, από την πλευρά των ιδιοκτητών, ως ένας τρόπος να περιοριστεί η ταλαιπωρία και το κόστος, επιταχύνοντας την αποβολή χωρίς την παρέμβαση της Δικαιοσύνης. Ωστόσο, μια τέτοια λύση προϋποθέτει την αφαίρεση θεμελιωδών δικαιωμάτων του ενοικιαστή, με κίνδυνο να καταλήξει σε μια διαδικασία χωρίς καμία ασφαλιστική δικλείδα για τον πιο αδύναμο συμβαλλόμενο.

Οι κοινωνικές και νομικές προεκτάσεις της νέας πρότασης

Η πιθανή υιοθέτηση μιας τόσο ριζικής αλλαγής δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί μόνο ως απλοποίηση διαδικασιών. Η απομάκρυνση του δικαστηρίου από τη διαδικασία αποβολής ενέχει σοβαρούς νομικούς και κοινωνικούς κινδύνους, καθώς αφαιρεί κάθε δυνατότητα αντίδρασης του ενοικιαστή, ακόμη και όταν υφίστανται κοινωνικοί ή οικονομικοί λόγοι καθυστέρησης ή παραμονής.

Οι συνέπειες δεν περιορίζονται μόνο στις μισθώσεις κατοικιών. Εφόσον θεσπιστεί η δυνατότητα διαταγής απόδοσης με τη λήξη μίσθωσης, αυτή θα μπορούσε να εφαρμοστεί και στις επαγγελματικές μισθώσεις, με απρόβλεπτες επιπτώσεις για μικρές επιχειρήσεις που διατηρούν την έδρα τους σε μισθωμένα ακίνητα. Η κατάργηση της ακρόασης, ακόμη και για επιχειρηματίες ή οικογένειες που αντιμετωπίζουν έκτακτες δυσκολίες, θέτει το ζήτημα της αναλογικότητας και της κοινωνικής ευαισθησίας.

Υπενθυμίζεται οτι εφόσον στο συμβόλαιο αναφέρεται διάρκεια μίσθωσης μικρότερη των τριών ετών, η μίσθωση θεωρείται ότι έχει τριετή ισχύ, σύμφωνα με τις προβλέψεις της νομοθεσίας. Αντιθέτως, εάν ορίζεται διάρκεια μεγαλύτερη των τριών ετών, τότε ισχύει η συμφωνηθείσα χρονική περίοδος. Όσον αφορά τη μίσθωση δευτερεύουσας ή εξοχικής κατοικίας, η διάρκειά της καθορίζεται ελεύθερα από τα συμβαλλόμενα μέρη, χωρίς να απαιτείται υποχρεωτικά τριετής μίσθωση.

Νέα πραγματικότητα στις ενοικιάσεις: Έλεγχοι για τους κακοπληρωτές ενοικιαστές

Η ενοικίαση κατοικίας γίνεται πλέον μια διαδικασία με αυξανόμενες απαιτήσεις, καθώς οι ιδιοκτήτες ακινήτων εντείνουν τους ελέγχους προκειμένου να προστατευθούν από επισφαλείς ή κακοπληρωτές ενοικιαστές. Σε πολλές περιπτώσεις, ζητούνται από τους υποψήφιους μισθωτές έγγραφα όπως φορολογικές δηλώσεις, αποδείξεις μη οφειλών, ακόμη και αντίγραφα ποινικού μητρώου. Αν και οι συγκεκριμένες απαιτήσεις δεν προβλέπονται από τη νομοθεσία, πολλοί ενοικιαστές αισθάνονται υποχρεωμένοι να τις αποδεχθούν, υπό τον φόβο ότι δεν θα καταφέρουν να εξασφαλίσουν κατοικία.

Παράλληλα, αναμένεται η δημιουργία μητρώου κακοπληρωτών τύπου «Τειρεσία» από την ΑΑΔΕ, το οποίο θα επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να έχουν εικόνα για το ιστορικό συνέπειας κάθε ενοικιαστή. Η τάση αυτή εντείνεται ιδιαίτερα στις περιπτώσεις ακινήτων υψηλής αξίας, όπου οι ιδιοκτήτες ζητούν μεγαλύτερες προκαταβολές ή προτιμούν μισθωτές με σταθερό επαγγελματικό προφίλ, όπως δημόσιοι υπάλληλοι. Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων έχει εκφράσει επιφυλάξεις για αυτή τη νέα πραγματικότητα, εκτιμώντας ότι ενδέχεται να δημιουργηθούν περισσότερα προβλήματα από όσα επιλύονται.

Δείτε εδώ Τιμές διαμερισμάτων: Πώς κινούνται το 2025