Αυθαίρετα: Επανέρχεται η μεταφορά συντελεστή δόμησης. Ποιοι ευνοούνται

Ένα πανίσχυρο κρατικό οργανισμό ο οποίος θα έχει την ευθύνη όλου του πολεοδομικού σχεδιασμού της χώρας και θα εξαπλωθεί σε όλες τις περιφερειακές διευθύνσεις, με πόρους που θα χρηματοδοτήσουν τα ίδια τα αυθαίρετα, προβλέπει το νέο νομοσχέδιο –για τον έλεγχο και την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος- που έδωσε πριν λίγες μέρες σε διαβούλευση το υπουργείο Περιβάλλοντος.

Ο νόμος ανασταίνει και τροποποιεί επί το βέλτιστο το ξεχασμένο «εργαλείο» της μεταφοράς συντελεστή δόμησης (ΜΣΔ). Στόχος είναι η νομιμοποίηση αυθαιρέτων με υπερβάσεις δόμησης και κάλυψης άνω του 40%, με παράλληλη εξασφάλιση κοινόχρηστων χώρων, ως περιβαλλοντικού ισοζυγίου.

Σύμφωνα με το σχέδιο νόμου για τον έλεγχο και την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος, το οποίο ετέθη σε δημόσια διαβούλευση την περασμένη Πέμπτη και παρουσιάστηκε τη Δευτέρα από την πολιτική ηγεσία του υπουργείου κκ. Πάνο Σκουρλέτη και Γιάννη Τσιρώνη, η μεταφορά συντελεστή θα επιτρέπεται στις περιοχές που έχουν οριστεί ως Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) και Ζώνες Αυξημένης Επιβάρυνσης Συντελεστή (ΖΑΕΣ). Οι περιφερειακές διευθύνσεις του Παρατηρητηρίου Δομημένου Περιβάλλοντος θα εισηγούνται τον καθορισμό των συγκεκριμένων ζωνών έπειτα από αξιολόγηση των δηλώσεων νομιμοποίησης αυθαιρέτων που έχουν μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις.

Είναι αξιοσημείωτο ότι ωφελούμενα ακίνητα στα οποία πραγματοποιείται ΜΣΔ είναι και όσα ανήκουν στο Δημόσιο και για τα οποία υποβάλλεται αίτηση για έγκριση Ειδικών Σχεδίων Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων (ΕΣΧΑΔΑ). Για αυτά, το 15% του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης θα πρέπει να προέρχεται από μεταφορά συντελεστή δόμησης (αγορά τίτλου από την Τράπεζα Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων).

Το τελευταίο αναλαμβάνει επίσης την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης όπως τον εντοπισμό, την καταγραφή, την δημιουργία ψηφιακού αρχείου αυθαιρέτων αλλά και την λειτουργία και την εποπτεία της Τράπεζας Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων (πρώην Τράπεζα Γης), μέσω της οποίας θα αναπτυχθεί ένα ηλεκτρονικό σύστημα δικαιωμάτων συντελεστή δόμησης (ΣΔ). Παράλληλα θα έχει την ευθύνη για την τήρηση μητρώου ταυτότητας κτηρίων, την εφαρμογή της νομοθεσίας, την αισθητική αναβάθμιση των κτιρίων (διατήρηση και προστασία, διατηρητέων κτιρίων, λειτουργία των Συμβουλίων Αρχιτεκτονικής) κ.α

Πως θα λειτουργεί ο νέος «μηχανισμός»

Ο «μηχανισμός» θα λειτουργεί μέσω της Τράπεζας Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων (πρώην Τράπεζα Γης). «Τίτλος Δικαιώματος Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης» θα μπορεί να χορηγηθεί σε διατηρητέα, οικοδομήματα που έχουν χαρακτηριστεί μνημεία, ρυμοτομούμενα ή κάθε άλλο ακίνητο που έχασε το δικαίωμα δόμησης για διάφορους λόγους, σε πρώην στρατόπεδα και σε ακίνητα οικοδομικών συνεταιρισμών, τα οποία βρίσκονται (ολόκληρη η έκταση ή τμήμα της) εντός ιδιωτικών δασικών εκτάσεων, στα οποία υφίστατο δικαίωμα δόμησης που μεταγενέστερα καταργήθηκε.

Στην «Τράπεζα» θα καταχωρούνται ανά πολεοδομική ενότητα, δήμο, περιφερειακή ενότητα και Περιφέρεια αναλυτικά οι τίτλοι μεταφοράς συντελεστή δόμησης που ήδη έχουν εκδοθεί, τα βαρυνόμενα ακίνητα και τα ωφελούμενα ακίνητα, καθώς και οι ΖΥΣ και ΖΑΕΣ. Έως σήμερα η Τράπεζα δεν μπορούσε να λειτουργήσει διότι δεν είχαν οριστεί ζώνες υποδοχής συντελεστή δόμησης. Η σχετική ΚΥΑ με τις προδιαγραφές των ζωνών εκδόθηκε μόλις προ μηνός.

Βάσει των νέων ρυθμίσεων, σε περιοχές παραθεριστικής κατοικίας, εφόσον προσιδιάζουν στην αμιγή κατοικία, η ποσοστιαία αύξηση του συντελεστή δόμησης δεν θα μπορεί να υπερβαίνει το 10% του ισχύοντος. Σε περιοχές με ειδικές χρήσεις η αύξηση του συντελεστή δόμησης δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 20% του ισχύοντος. Στις περιοχές αμιγούς κατοικίας μπορεί με τίτλο μεταφοράς συντελεστή να χτίσει κάποιος 10% με 20% περισσότερο από ό,τι επιτρέπεται (ανάλογα με τον ισχύοντα συντελεστή δόμησης) κ.λπ.

Για κάθε τίτλο μεταφοράς συντελεστή που θα εκδίδεται θα καταβάλλεται από τον δικαιούχο παράβολο 100 ευρώ, εκ των οποίων 50% θα αποδίδεται υπέρ του Πράσινου Ταμείου και 50% υπέρ του Παρατηρητηρίου Δομημένου Περιβάλλοντος. Για την έκδοση της άδειας δόμησης θα καταβάλλεται από τους δικαιούχους του ωφελούμενου ακινήτου υπέρ του Πράσινου Ταμείου και του Παρατηρητηρίου Δομημένου Περιβάλλοντος ποσό ίσο με το 4% της αντικειμενικής αξίας του προστιθέμενου συντελεστή δόμηση και 1% αντίστοιχα.

Μέσω της «Τράπεζας Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων» θα μπορούν να υλοποιούνται:

* αγορά τίτλων δικαιώματος μεταφοράς συντελεστή δόμησης (ΜΣΔ) ιδίως από περιοχές όπου υφίσταται πολεοδομική επιβάρυνση

* αντιστοίχιση αποκτηθέντων τίτλων δικαιώματος ΜΣΔ σε ωφελούμενα ακίνητα εντός Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή ή σε ωφελούμενα αυθαίρετα ακίνητα εντός Ζωνών Αυξημένης Επιβάρυνσης Συντελεστή

* αγορά και πώληση του δικαιώματος ΜΣΔ ακινήτων, τα οποία δεν ανήκουν στον δημόσιο ή τον ευρύτερο δημόσιο τομέα, με σκοπό τη δημιουργία ελευθέρων κοινόχρηστων χώρων, καθώς και τη δημιουργία υπόγειων και υπέργειων χώρων στάθμευσης, σε περιοχές όπου υπάρχει υπέρμετρη πολεοδομική επιβάρυνση

* αγορά ακινήτων ή τμημάτων αυτών ιδιοκτησίας οικοδομικών συνεταιρισμών ή ενώσεων οικοδομικών συνεταιρισμών, στα οποία υφίστατο δικαίωμα δόμησης το οποίο αργότερα καταργήθηκε με πράξεις της διοίκησης ή έχει εκδοθεί για αυτά δικαστική απόφαση με την οποία έχει αναγνωριστεί εύλογη προσδοκία οικιστικής αξιοποίησης

* πράξεις μεταφοράς συντελεστή δόμησης των δημοσίων ακινήτων.

Ακίνητα που επιτρέπεται η μεταφορά ΣΔ

Ακίνητα για τα οποία επιτρέπεται να εκδοθεί τίτλος Μ.Σ.Δ. είναι κοινόχρηστοι χώροι σε περιοχές εγκεκριμένων σχεδίων πόλης, σε διατηρητέα, σε μνημεία, στρατόπεδα, ακίνητα για τα οποία υφίστατο δικαίωμα δόμησης και επιβλήθηκε εκ των υστέρων ολική απαγόρευση δόμησης καθώς επίσης ακίνητα οικοδομικών συνεταιρισμών ή ενώσεων οικοδομικών συνεταιρισμών τα οποία βρίσκονται εν όλο ή εν μέρει εντός ιδιωτικών δασικών εκτάσεων! Η μόνη αναφορά σε αυτή την παράγραφο του νόμου που ελέγχεται για την συνταγματικότητά της είναι ότι σε αυτές τις περιπτώσεις θα πρέπει να υφίστατο δικαίωμα δόμησης το οποίο μεταγενέστερα καταργήθηκε με πράξεις της διοίκησης ή έχει εκδοθεί για αυτά δικαστική Απόφαση με την οποία έχει αναγνωριστεί εύλογη προσδοκία οικιστικής αξιοποίησης. Για κάθε τίτλο μεταφοράς ΣΔ που εκδίδεται, καταβάλλεται παράβολο 100 ευρώ, εκ των οποίων 50% αποδίδεται υπέρ του Πράσινου Ταμείου και 50% υπέρ του Παρατηρητηρίου Δομημένου Περιβάλλοντος. Το ύψος του παραβόλου μπορεί να αναπροσαρμόζεται με κοινή Απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Οικονομικών.

Στα ακίνητα, που πραγματοποιείται η μεταφορά ΣΔ περιλαμβάνονται όσα είναι εντός των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή εγκρινόμενων με Προεδρικό Διάταγμα, όσα ανήκουν στην κατηγορία των μεγάλων περιβαλλοντικών παραβάσεων με την προϋπόθεση ότι έχουν υπαχθεί στο νόμο. Επίσης όσα ακίνητα ανήκουν στο δημόσιο και για τα οποία υποβάλλεται αίτηση για έγκριση Ειδικών Σχεδίων Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων (ΕΣΧΑΔΑ), μετά την έναρξη ισχύος του νόμου, και για τα οποία ποσοστό 15% του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης θα προέρχεται από μεταφορά συντελεστή δόμησης (αγορά τίτλου από την Τράπεζα Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων).