Ακίνητα: Έρχονται σημαντικές αλλαγές – Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε

Ακίνητα: Δεν αποκλείεται να καταργηθούν οι συντελεστές παλαιότητας και εμπορικότητας και να υιοθετηθεί ένα διαφορετικό σύστημα υπολογισμού της αξίας των ακινήτων.

Σύμφωνα με την Καθημερινή, ο συντελεστής παλαιότητας (ένα σπίτι στην ίδια περιοχή, στον ίδιο όροφο και για παράδειγμα με μια πρόσοψη ) έχει την ίδια αξία είτε είναι ηλικίας 26 χρονών είτε 50 ετών.

Το οικονομικό επιτελείο θα επιχειρήσει αφενός να βάλει συστατικά στους συντελεστές παλαιότητας όπως για παράδειγμα ενεργειακή κλάση ακινήτου, ανακαινίσεις κ.λπ. διαφοροποιώντας με αυτόν τον τρόπο τη φορολογητέα αξία δύο ακινήτων ίδιας ηλικίας. Βέβαια το σχέδιο αυτό είναι αρκετά τολμηρό και ενδεχομένως αδύνατο στην παρούσα φάση να υλοποιηθεί.

Πάντως είναι κάτι το οποίο έχει πέσει στο τραπέζι και θα κληθούν οι υπηρεσίες να αναζητήσουν τρόπους εφαρμογής των κριτηρίων που θέλει να προσθέσει το οικονομικό επιτελείο για να προσδιορισθεί ο συντελεστής παλαιότητας .

Αυτό όμως που εξετάζει το υπουργείο Οικονομικών είναι να αλλάξει τον τρόπο υπολογισμού των αξιών καθώς παρατηρούνται σημαντικές στρεβλώσεις.

Για παράδειγμα με διαφορετικές αξίες φορολογείται ένα ακίνητο εάν πρόκειται να μεταβιβασθεί και διαφορετικά εάν πρόκειται για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν οι συντελεστές παλαιότητας όπου είναι εκ διαμέτρου αντίθετοι εκείνοι που εφαρμόζονται στον ΕΝΦΙΑ σε σχέση με τους αντίστοιχους για τον προσδιορισμό των αντικειμενικών αξιών.

Στον ΕΝΦΙΑ εφαρμόζεται ουσιαστικά συντελεστής «νεότητας» καθώς στα νεόδμητα ακίνητα υπάρχει προσαύξηση του φόρου μέχρι και 25% .Και αυτό παρά το γεγονός ότι η τιμή ζώνης που λαμβάνεται υπόψη αφορά ήδη νεόδμητο διαμέρισμα ηλικίας 3 ετών και τιμής ζώνης 250.000 ευρώ θα φορολογηθεί με ΕΝΦΙΑ υπολογισμού για 312.000 ευρώ ( με συντελεστή «νεότητας» 1,25 που επιβάλλεται σε ακίνητα ηλικίας από 0-4 έτη).

Στον αντίποδα πρόκειται να μεταβιβαστεί ακριβώς το ίδιο σπίτι, η αντικειμενική του αξία , επί της ουσίας θα υπολογιστεί ο φόρος μεταβίβασης θα είναι 225.000 ευρώ καθώς εφαρμόζεται συντελεστής παλαιότητας 0,90.

Με τους συντελεστές παλαιότητας τι άλλο θα αλλάξει

Αντίστοιχα με τους συντελεστές παλαιότητας θα αλλάξουν και οι συντελεστές εμπορικότητας αφού προηγουμένως το υπουργείο Οικονομικών προχωρήσει στην επαναχάραξη των τιμών ζώνης. Οι συντελεστές εμπορικότητας έχουν παραμείνει οι ίδιοι τα τελευταία 40 χρόνια δηλαδή δεν λαμβάνεται υπόψη η ανάπτυξη ολόκληρων συνοικιών όπως πχ του Ψυρρή που το 1980 κυριαρχούσαν από εργαστήρια και μικρές βιοτεχνίες.

Έρευνα: Ποιοι επενδύουν σήμερα στην αγορά ακινήτων

Νέοι που έχουν στην άκρη χρήματα ή τους «προικίζουν» οι γονείς τους με μετρητά μέσω των αφορολόγητων χρηματικών γονικών παροχών, 40ρηδες που έχουν πρόσβαση στον τραπεζικό δανεισμό, οικογένειες που θέλουν να μετακομίσουν σε μεγαλύτερο σπίτι, ξένοι και Έλληνες που ενδιαφέρονται για εξοχικές κατοικίες συνθέτουν το πάζλ των αγοραστών και των επενδυτών στην αγορά ακινήτων, η οποία έχει εμφανίσει «ισχυρά αντισώματα» απέναντι στην πανδημία.

Κόντρα στην υγειονομική κρίση, οι τιμές των ακινήτων όχι μόνο κρατήθηκαν στο ύψος τους αλλά έχουν τραβήξει την ανηφόρα. Παράγοντες της κτηματαγοράς και των τραπεζών εκτιμούν πως η αγορά ακινήτων βρίσκεται στην αρχή ενός καινούργιου κύκλου, όπου ταυτόχρονα οι τιμές ανεβαίνουν και οι αγοραστές είναι διατεθειμένοι να αγοράσουν.

Η αγορά ακινήτων έχει ζεσταθεί για τα καλά, με τους ανθρώπους της κτηματαγοράς να περιμένουν ακόμα καλύτερες ημέρες μέσα στους επόμενους μήνες. Οι αγοραστές κατοικιών αναζητούν διαμερίσματα επιφάνειας 95 τ.μ. κατά μέσο όρο με τη μέση τιμή να κυμαίνεται στα 160.000 ευρώ ενώ πολλά σπίτια πωλούνται από τα σχέδια.

Το προφίλ των αγοραστών ακινήτων που πρωταγωνιστούν στο εγχώριο real estate σκιαγραφεί το Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates:

1. Νέοι (25- 30 ετών) που διαθέτουν οικονομίες έως 20.000 ευρώ. Αντί να διατηρούν τις αποταμιεύσεις στον καταθετικό λογαριασμό, στοχεύουν στην αγορά μικρών ακίνητων με στόχο το μηνιαίο εισόδημα.

2. Στελέχη πολυεθνικών εταιρειών που διαθέτουν αποταμιεύσεις, στοχεύουν στο development σε συνεργασία με πρόσωπα του περιβάλλοντος τους.

3. Δανειολήπτες ηλικίας έως 44 ετών που διαθέτουν την ιδία συμμετοχή ύψους 20%-30% της αξίας του ακινήτου, είτε μέσω προσωπικών αποταμιεύσεων, είτε οικογενειακών αποταμιεύσεων ή/και εφάπαξ των γονέων ή/και μέσω πώλησης άλλου περιουσιακού στοιχείου. Η συγκεκριμένη κατηγορία αποτελεί μεγάλο μέρος του αγοραστικού κοινού τόσο λόγω της μη φορολόγησης χρηματικής δωρεάς που λαμβάνουν από τους γονείς και παράλληλα λόγω των υψηλών ενοικίων που σε σύγκριση με τη μηνιαία δόση δανείου πολλές φορές η μηνιαία δόση υπολείπεται του ενοικίου κατά 20%-30%. Οι δανειολήπτες έως 44 ετών, επιλέγουν κυρίως ακίνητα επιφάνειας από 75-95 τ.μ. έως 160.000 ευρώ. Το μέσο στεγαστικό δάνειο υπολογίζεται στις 90.000 -100.000 ευρώ και σε πολλές περιπτώσεις η ιδία συμμετοχή ξεπερνά το απαιτούμενο 20%-30% και αγγίζει το 40%-50% με στόχο το μικρότερο δανεισμό και τη μικρότερη μηνιαία δόση δανείου.

4. Γονείς μέσω αφορολόγητης χρηματικής δωρεάς: Δεν είναι λίγοι οι γονείς που μετά την εφαρμογή της αφορολόγητης χρηματικής δωρεάς έως το ποσό των 800.000 ευρώ από την 1η Οκτωβρίου 2021 και εν όψει της ενεργοποίησης των νέων αντικειμενικών αξιών από την Πρωτοχρονιά που αναζητούν κατοικίες είτε για να καλύψουν την στεγαστική ανάγκη των παιδιών τους και ιδιαίτερα αν πρόκειται για νέα ζευγάρια είτε για να δημιουργήσουν ένα μελλοντικό εισόδημα στο παιδί τους από την εκμετάλλευση του ακινήτου ή/και να διασφαλίσουν τη στέγασή του στο μέλλον.

5. Ιδιωτικά επενδυτικά σχήματα/funds : Επενδυτικά σχήματα που αναζητούν είτε αυτοτελή κτήρια, είτε διαμερίσματα που χρίζουν ανακαίνισης με στόχο τόσο την άμεση ανακαίνιση και μεταπώληση, είτε στην άμεση εκμετάλλευση μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης διότι τη δεδομένη στιγμή ή ζήτηση ακινήτων προς μίσθωση καταγράφει καθημερινά αυξητικές τάσεις. Εκτός από την αναζήτηση αυτοτελών κτηρίων, αναζητούν και οικόπεδα σε περιοχές που καταγράφεται έντονο αγοραστικό ενδιαφέρον με στόχο την ανέγερση κατοικιών. Έντονη κινητικότητα καταγράφεται και για την αγορά αυτοτελών κτιρίων τόσο στο κέντρο της Αθήνας όσο και στους κεντρικούς άξονες της πρωτεύουσας με στόχο την τουριστική ανάπτυξη ( boutique hotel, hostel κλπ).

6. Κατασκευαστές μικρών πολυκατοικιών: Το τελευταίο χρονικό διάστημα πολλοί «νέοι» πολιτικοί μηχανικοί και αρχιτέκτονες που διαθέτουν ένα αρχικό κεφάλαιο της τάξεως των 150.000-200.000 ευρώ που επιθυμούν να ενταχθούν πλέον στον κατασκευαστικό κλάδο αναζητούν για αγορά μικρά οικόπεδα ή/και οικόπεδα με παλαιά κτίσματα με στόχο την ανέγερση 3-4 διαμερισμάτων συνολικής επιφάνειας 220τμ-240τμ που θα χρηματοδοτηθούν από τις προκαταβολές των εν δυνάμει αγοραστών από το στάδιο των σχεδίων σε συνδυασμό με τραπεζικό δανεισμό.

7. Εγχώριοι αγοραστές εξοχικών κατοικιών: Πολλοί που διαθέτουν αποταμιεύσεις80.000 -150.000 ευρώ αναζητούν εξοχικές κατοικίες σε απόσταση 1-2 ώρες από την μόνιμη κατοικίας τους την οποία θα μπορούν να επισκέπτονται αργίες, τριήμερα καθώς και τους καλοκαιρινούς μήνες.

8. Ιδιοκτήτες – αλλαγή κατοικίας : Κινητικότητα καταγράφεται και από ιδιόκτητες διαμερισμάτων ή/και μεζονετών σε συγκροτήματα κυρίως των Βορείων προαστίων, οι οποίοι τόσο λόγω της επιθυμίας να διαμείνουν σε μονοκατοικία και σε συνάρτηση της αύξησης των ζητούμενων τιμών πώλησης, μελετούν το «σενάριο» να πουλήσουν το διαμέρισμα ή/και τη μεζονέτα που διαμένουν και να προβούν σε αγορά οικοπέδου που μπορεί να ανεγερθεί κατοικία από 150τ.μ -200τμ . Η αναζήτηση επικεντρώνεται σε περιοχές όπως τα Μελίσσια, Νέα Πεντέλη, Μαρούσι, Κάτω Κηφισιά κλπ. Ο στόχος της αλλαγής κατοικίας δεν επικεντρώνεται μόνον στην ανάγκη διαμονής σε μονοκατοικία αλλά παράλληλα μελετούν τη δυνατότητα η νέα κατοικία να μπορεί αν «χωριστεί» σε 2 διαμερίσματα ώστε να δοθούν αργότερα στα παιδία τους.

9. Εγχώριοι και αλλοδαποί επενδυτές : Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις τόσο εγχώριων αλλά κυρίως αλλοδαπών επενδυτών Ισραηλινής καταγωγής που αναζητούν αυτοτελή κτήρια γραφειακών χώρων με στόχο την αλλαγή χρήσης και την άμεση διαρρύθμιση σε κατοικίες με στόχο είτε τη δημιουργία φοιτητικών κατοικιών υψηλών προδιαγραφών, είτε την μεσοπρόθεσμη ενοικίαση σε στελέχη εταιρειών.