– Τα απλήρωτα ενοίκια παραμένουν ο νούμερο ένα «πονοκέφαλος» των ιδιοκτητών ακινήτων. Πολύ κοντά, ακολουθεί ως δεύτερη η υψηλή φορολογία με συντελεστές έως 45%. Το δεύτερο δεν υπάρχει νόμιμος τρόπος να το γλιτώσεις, αλλά για το πρώτο η αγορά έχει λύσεις.

Πιο αναλυτικά, το πρόβλημα έχει σημαντικές διαστάσεις και δεν είναι ένα απλό θέμα ιδιωτικού χρέους. Αν και δεν υπάρχουν επίσημα στοιχεία, η , από έναν έως και δώδεκα μήνες, ξεπερνούν τους 180.000. Το πρόβλημα για τους ιδιοκτήτες δεν τελειώνει εκεί. Ακόμα και αν φύγει ο ενοικιαστής που χρωστάει, θα χρειαστεί χρόνος μέχρι να έρθει ο επόμενος και κάθε μήνα που θα μένει άδειο το ακίνητο, είναι και ένα ακόμα ενοίκιο χαμένο.

Μία λύση έρχεται από τις ασφαλιστικές που έχουν προβλέψεις για απώλεια μισθωμάτων, μία άλλη είναι τα πακέτα νομικής εκπροσώπησης από γραφεία που αναλαμβάνουν τις διαδικασίες της νομικής οδού για την είσπραξη, ώστε οι ιδιοκτήτες να πάρουν τα χρήματά τους με τη μικρότερη δυνατή ταλαιπωρία. Και οι δύο επιλογές είναι χρήσιμες, όμως καμία δεν σε προστατεύει από τα ήδη χαμένα ενοίκια. Αυτή τη στιγμή, δεν υπάρχει διαθέσιμη ασφάλιση για αφερεγγυότητα μισθωτή. Πριν δούμε το γιατί ή ποιες είναι οι διαθέσιμες λύσεις και το πόσο κοστίζουν, πρώτα να οριοθετήσουμε το πρόβλημα.

Στοιχεία

Σύμφωνα με την Ελληνική Στατιστική Αρχή στην Ελλάδα υπάρχουν περίπου 4.332.447 νοικοκυριά (απογραφή 2021). Περίπου το 27,2% των νοικοκυριών της χώρας μένει σε ενοίκιο (Eurostat 2022). Σύμφωνα με τα ευρωπαϊκά στοιχεία, εκτιμάται ότι έως και 1.178.425 νοικοκυριά είναι σε ενοίκιο και περίπου 3.154.021 μένουν σε δική τους ιδιοκτησία.

Σύμφωνα με τους μεσίτες, «χρωστούμενα νοίκια υπήρχαν πάντα», αλλά από τα μνημόνια και μετά, το πρόβλημα «είδε νέα ιστορικά υψηλά». Οι ίδιοι κάνουν λόγο για βελτίωση της κατάστασης από το 2021 και μετά, όμως, σύμφωνα με την εμπειρία τους, δεν έχουμε επιστρέψει στα προ μνημονίων επίπεδα. Οι λόγοι είναι προφανείς. Το 1,18 εκατ. νοικοκυριά που βρίσκονται σε ενοίκιο, σε μεγάλο ποσοστό είναι μισθωτοί και συνταξιούχοι που δυσκολεύονται όλο και περισσότερο να καλύψουν τις υποχρεώσεις τους. Αυτό, καθώς η σωρευτική αύξηση των ενοικίων από το 2018 έως και το 2022 έφτασε το 42,1% για κατοικίες κατάλληλες για οικογένεια (δυάρια ή μεγαλύτερα ακίνητα). Ακόμα μεγαλύτερες ήταν οι αυξήσεις στα μικρότερα ακίνητα που έφτασαν στο 53%.

ΔΙΕΚΔΙΚΗΣΗ ΟΦΕΙΛΩΝ

Πακέτα νομικής κάλυψης από 55 έως 120 ευρώ το έτος

Αρκετές εταιρίες που δραστηριοποιούνται στην ελληνική αγορά, αναλαμβάνουν τη νομική κάλυψη και τη διεκδίκηση των οφειλών. Από το πρώτο ειδοποιητήριο έως την έξωση, το δικαστήριο και την είσπραξη. Εδώ κανείς δεν σου πληρώνει τα ενοίκια που σου οφείλονται, αλλά αναλαμβάνουν όλη τη δουλειά της νομικής οδού για να τα πληρώσει ο οφειλέτης. Μία διαδικασία που στις περισσότερες περιπτώσεις κρατά από 1 έως 3 έτη.

Με τιμές από 55 έως 120 ευρώ το έτος, ανάλογα με την αξία της κατοικίας, καλύπτουν τη διεκδίκηση απαιτήσεων, τις αμοιβές του δικηγόρου και των δικαστικών επιμελητών, τα δικαστικά έξοδα για τη διεξαγωγή της δίκης, τις νόμιμες αποζημιώσεις μαρτύρων και πραγματογνωμόνων που έχουν κλητευθεί ή διοριστεί από το δικαστήριο και τα έξοδα εκτελέσεως δικαστικών αποφάσεων. Φθηνό, χρήσιμο, αλλά κανείς δεν εγγυάται ότι στο τέλος θα πάρεις τα λεφτά σου. Οι ενοικιαστές-«φαντάσματα» που πληρώνουν 2-3 ενοίκια, αλλά μετά εξαφανίζονται έχοντας αφήσει φέσια πολλών χιλιάδων ευρώ, είναι ένα σύνηθες πρόβλημα, ειδικά στις μεγάλες πόλεις.

ΤΙ ΠΡΟΣΦΕΡΕΙ Η ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΗ ΑΓΟΡΑ

«Ασφάλεια απώλειας μισθωμάτων»

Γνωστά ονόματα της ασφαλιστικής αγοράς προσφέρουν «ασφάλεια απώλειας μισθωμάτων». Αν και μοιάζει με το «ασφάλεια απώλειας εσόδων» που διατίθεται για επιχειρήσεις, δεν καλύπτει τα πάντα, αλλά μπορεί να σώσει από περαιτέρω απώλειες. Πολύ χρήσιμη επιλογή, ειδικά αν το ακίνητο έχει μεγάλο μηνιαίο ενοίκιο. Αν μετά την καταγγελία του μισθωτηρίου το ακίνητο μείνει άδειο, τότε η απώλεια εσόδων συνεχίζεται.

Στους συνηθισμένους όρους αναφέρεται ότι η αποζημίωση υπολογίζεται με βάση το ενοίκιο που είχε δηλωθεί για την τελευταία μίσθωση στην εφορία και καταβάλλεται για όσο διάστημα το ακίνητο παραμείνει χωρίς να μισθωθεί με ανώτατο όριο τους τρεις μήνες. Δεν σου φέρνει τα χρήματα που έχεις χάσει, αλλά σε αποζημιώνει μέχρι να βρεις νέο ενοικιαστή.

Απώλεια ενοικίων λόγω καταστροφής

Η απώλεια ενοικίου μέσω ασφαλιστηρίου συμβολαίου μπορεί να δοθεί ως συμπληρωματική κάλυψη σε ένα ασφαλιστήριο πυρός το οποίο θα έχει τη μορφή πολυασφαλιστηρίου, δηλαδή θα καλύπτει πολλαπλούς κινδύνους με ένα συμβόλαιο.

Σύμφωνα με τον Νίκο Κεχαγιάογλου, διευθύνοντα σύμβουλο της Κ2 Μεσίτες Ασφαλίσεων, η ενεργοποίηση της κάλυψης αυτής αρχίζει όταν εξαιτίας ενός κινδύνου ο οποίος καλύπτεται από το συμβόλαιο, για παράδειγμα, πυρκαγιά, σεισμός, καιρικά φαινόμενα, έκρηξη, διάρρηξη σωληνώσεων κ.ά., το σπίτι καταστεί ακατάλληλο για διαμονή. Σε αυτή την περίπτωση ο ενοικιαστής αναγκαστικά θα αποχωρήσει από την κατοικία του και το σπίτι αναγκαστικά θα μείνει ανοίκιαστο μέχρι να επισκευαστούν οι ζημιές. Για αυτό το χρονικό διάστημα το ασφαλιστήριο συμβόλαιο ενεργοποιείται και καταβάλλεται από την ασφαλιστική εταιρία στον ιδιοκτήτη το συμφωνηθέν ενοίκιο μέχρι το συμφωνηθέν διάστημα ή μέχρι να επισκευαστεί το σπίτι, ό,τι συμβεί γρηγορότερα.

Ο Ν. Κεχαγιόγλου είναι και ο αρμόδιος σύμβουλος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων και δίνει το παράδειγμα του ομαδικού συμβολαίου μελών της ΠΟΜΙΔΑ που προβλέπει δωρεάν αυτή την παροχή η οποία ισχύει μέχρι 12 μήνες μετά το ζημιογόνο γεγονός. Σε παράδειγμα τέτοιου συνολικού συμβολαίου με ανώτατο όριο κάλυψης 88.000 ευρώ, τα ετήσια μικτά ασφάλιστρα είναι 44,35 ευρώ. Μαζί με κάλυψη σεισμού φτάνουν έως και τα 119,15 ευρώ.

Γιατί δεν υπάρχει ασφάλιση αφερεγγυότητας μισθωτή

Οπως εξηγεί ο κ. Κεχαγιάογλου δεν υφίσταται στην ελληνική αλλά ούτε και στη διεθνή αγορά συμβόλαιο που να καλύπτει αφερεγγυότητα μισθωτή. «Για να γινόταν δυνατή η τιμολόγηση μιας τέτοιας κάλυψης θα έπρεπε να ισχύει η υποχρεωτική ασφάλιση όλων των μισθωμάτων και όχι όσων επιλεκτικά θα επέλεγε ο εκμισθωτής, έτσι ώστε να υπήρχε επαρκής αντιστάθμιση του κινδύνου από την ασφαλιστική αγορά. Σε διαφορετική περίπτωση ο κάθε εκμισθωτής θα επέλεγε να ασφαλίσει μόνο τις μισθώσεις τις οποίες ο ίδιος θα έκρινε ως επισφαλείς». Αυτό σημαίνει ότι για να ασφαλίσεις τα προσδοκώμενα ενοίκια θα έπρεπε να περάσει νόμος και να γίνει υποχρεωτική η ασφάλιση για όλους, ώστε να υπάρχουν τα κεφάλαια για να καλύπτονται οι απώλειες. Αυτό βέβαια δεν το θέλουν ούτε οι ενοικιαστές ούτε οι ιδιοκτήτες, καθώς θα σήμαινε και αυτόματη οριζόντια αύξηση των ενοικίων.

Οι εταιρίες διαχείρισης σε γλιτώνουν από… ταλαιπωρία

Ενας τρόπος για να γλιτώσουν οι ιδιοκτήτες από το τρέξιμο και το άγχος της είσπραξης ενοικίων είναι να το μισθώσουν μακροπρόθεσμα σε εταιρίες διαχείρισης ακινήτων που νοικιάζουν και επιπλώνουν το διαμέρισμα, το οποίο στη συνέχεια διαθέτουν προς ενοικίαση για ένα μήνα, ένα χρόνο ή και περισσότερο. Οι εταιρίες εγγυώνται την έγκαιρη καταβολή ενοικίου στους ιδιοκτήτες κάθε μήνα για όλη την περίοδο συνεργασίας. Στα οφέλη, η υψηλότερη απόδοση του ακινήτου, καθώς η τεχνογνωσία και το μεγάλο δίκτυο πελατών μπορεί να αυξήσουν το εισόδημα των ιδιοκτητών έως και 35%, ενώ παράλληλα τους αποδεσμεύουν από όλη την ταλαιπωρία.

Η σωστή επιλογή ενοικιαστή, η καλύτερη «πρόληψη»

Η καλύτερη προστασία για να μη μείνει «φέσι» από πολλά απλήρωτα ενοίκια είναι κάτι που ήδη εφαρμόζεται για πολλά χρόνια από τους ιδιοκτήτες. Η επιλογή ενοικιαστή.

Δεν είναι τυχαίο ότι ακόμα και αν υπάρχουν δεκάδες υποψήφιοι για να νοικιάσουν ένα ακίνητο, οι ιδιοκτήτες δίνουν προτεραιότητα σε όσους έχουν καλύτερη οικονομική κατάσταση και ειδικά όσους έχουν «σίγουρο» εισόδημα. Σε αυτή την κατηγορία κερδισμένοι βγαίνουν οι δημόσιοι υπάλληλοι, για ευνόητους λόγους. Κάτι το οποίο, αν και είναι άδικο για όλους τους υπόλοιπους, είναι παραδοσιακά ένα από τα καλύτερα μέτρα αυτοπροστασίας για τους ιδιοκτήτες.

Σε κάθε περίπτωση, υπάρχει ρίσκο, καθώς «μητρώο κακοπληρωτών» δεν υπάρχει, αν κάποιος αφήσει χρέη μηνών σε ένα ακίνητο, μπορεί την ίδια ώρα να μετακομίσει σε ένα άλλο και ο νέος ιδιοκτήτης δεν θα έχει ιδέα για το ιστορικό του νέου του ενοικιαστή. Υπάρχουν περιπτώσεις που για διάφορους λόγους, οι ιδιοκτήτες δεν κινούνται νομικά εναντίον του κακοπληρωτή, αλλά ακόμα και αν το κάνουν, δεν υπάρχει τρόπος να το μάθει ο επόμενος… Αυτός είναι και ο λόγος που ο «καλοπληρωτής» ενοικιαστής που πληρώνει στην ώρα του για μήνες ή χρόνια, αξίζει… χρυσάφι για τους ιδιοκτήτες και προτιμούν να τον κρατήσουν, παρά να πάρουν το ρίσκο ενός νέου που μπορεί να προσφέρει περισσότερα χρήματα.

Κίνδυνος

Ο μεγαλύτερος κίνδυνος για έναν ιδιοκτήτη είναι το παραπλανητικό εύρος τιμών που υπάρχει στις αγγελίες ακινήτων. Οι τιμές των αγγελιών είναι οι αρχικές τιμές που ζητούν οι ιδιοκτήτες. Δεν σημαίνει ότι επειδή τις ζητούν θα βρουν και κάποιον να τις πληρώσει. Συνήθως υπάρχει διαπραγμάτευση και οι πραγματικές τιμές της αγοράς είναι μικρότερες από αυτές των αγγελιών. Ομως, αυτή είναι και η παγίδα.

Πολλοί βλέποντας τις υψηλές τιμές και μετρώντας τα πιθανά παραπάνω έσοδα, αλλάζουν τον παλιό, αλλά αξιόπιστο ενοικιαστή, με κάποιον που δηλώνει έτοιμος να προσφέρει 10% ή και 20% παραπάνω. Κανείς δεν μπορεί να εγγυηθεί ότι θα μπορεί να ανταποκριθεί για μεγάλο . Σύμφωνα με τους ειδικούς, αν και σε αρκετές περιοχές η ζήτηση είναι τόσο μεγάλη που την τιμή λίγο-πολύ την καθορίζει ο ιδιοκτήτης, στις περισσότερες υπάρχει χώρος για μία καλύτερη συμφωνία.